En enero de este año me subí a un avión rumbo a Asunción, la capital de Paraguay. Sin grandes expectativas. Iba a ver, a escuchar y a hacer preguntas. Como había ido a varios países a ver cómo funcionaba el mercado inmobiliairo.
Pues bien, volví habiendo comprado varios pisos.
Si me lees desde hace tiempo, sabes que no soy de pelotazos. Llevo desde 2016 invirtiendo cada mes en fondos indexados con Indexa Capital. Y además llevo tiempo invirtiendo en inmuebles en España. Y sigo confiando tanto en los indexados como en los pisos de España (que quede claro). Así que no, no me dio un arrebato en un viaje.
Te cuento: llevaba cinco años buscando dónde invertir fuera de España. Porque quería diversificar y tener algo fuera. Y ningún país me había convencido.
En este artículo te cuento por qué Paraguay sí. Qué he comprado, cuánto me ha costado y qué rentabilidad espero. Pero también lo que no te cuentan los folletos. Los riesgos de comprar sobre plano. Lo que pasa con la divisa. Y, sobre todo, cómo tributa en España un piso en Paraguay. Porque ahí es donde más errores he visto en internet.
Vamos al lío.
🌎 Cinco años buscando dónde invertir fuera de España
Te soy sincero. Invertir fuera no era solo una cuestión de dinero.
Quería diversificar, claro. Pero también aprender. Cuando compras un piso o montas un negocio en otro país, te enteras de cómo funciona todo de verdad. Y reconozco que había algo de aventura: era la excusa perfecta para hacer viajes medio de trabajo, medio de ocio.
Así que en los últimos cinco años he ido mirando opciones de inversión en muchos sitios. He estado en Estonia, en México, en Colombia y en Costa Rica. También en Japón, en Estonia, en Tailandia, en Bali, en Estados Unidos y en Dubái.
Cinco años mirando sitios
Algunos de los destinos que fui a ver antes de decidirme por Asunción
¿Y sabes qué me pasaba?
Que siempre había algo que no cuadraba. O la rentabilidad no compensaba. O la fiscalidad no era buena. O directamente no terminaba de fiarme.
O por ejemplo en Tailandia o Indonesia, no eres dueño del terreno.
Y cuando algo no me convence, la conclusión es sencilla: para eso, me quedo invirtiendo en España.
De hecho, como te digo, no es que no confíe en España, al contrario. Sigo invirtiendo y seguiré invirtiendo en España (a pesar de todo lo «malo», me sigue compensando).
✈️ El viaje a Asunción (que no esperaba que saliera así)
A principios de este año, un par de amigos que ya habían invertido en Paraguay organizaron un viaje. Me apunté junto a mis amigos Germán Jover y Tony Fernández Pro.
La idea era ir a ver cómo estaba la cosa. Sin prisas y sin compromiso. Ya veríamos lo que nos contaban.
Pero nos convenció. Mucho. El país y la inversión.
Tanto que en ese mismo viaje compré cinco inmuebles. Todos de obra nueva, que es como funciona la mayoría del mercado allí y lo que a nosotros nos parece que tiene más sentido.
Ahora te cuento por qué.
🤔 ¿Por qué invertir en Paraguay? Lo que me convenció
Antes de ir me pasaron una presentación llena de gráficos bonitos. Ya sabes cómo son estas cosas: todo sube, todo es barato y todo es seguro.
Así que he hecho lo que hago siempre. He ido a las fuentes oficiales a comprobar cada dato. Algunos eran correctos. Otros estaban inflados. Te enseño los buenos.
Un país que va hacia arriba
La mejor forma que tengo de explicarlo es esta: Paraguay me recuerda a España hace unos 30 años.
No es un país del tercer mundo. Pero le queda muchísimo desarrollo por delante. Se está construyendo todo. Y lo que se construye, se construye nuevo.
Además, está en un momento demográfico muy bueno. Hay muchísima gente joven. Y la gente joven, con los años, necesita casa.
Mira los números:
Paraguay en 6 cifras
Datos oficiales verificados en septiembre de 2026
Ojo con los folletos: verás que hablan de «7 millones de habitantes» o de un «PIB x6 en 20 años». El censo de 2022 contó 6,1 millones. Y el x6 solo sale si empiezas a contar en 2003, justo después de una crisis.
Lo del grado de inversión es importante. Significa que las agencias que califican a los países consideran que Paraguay paga sus deudas y es estable. En julio de 2024 Moody’s le subió la nota y en diciembre de 2025 lo hizo S&P. Pocos países de Latinoamérica pueden decir lo mismo.
El precio del metro cuadrado
Aquí está una de las claves.
En las mejores zonas de Asunción estamos comprando obra nueva a entre 1.700 y 2.000 dólares el metro cuadrado. Depende del edificio, pero anda por ahí.
¿Es mucho o poco? Compáralo con otras grandes ciudades de la región:
¿Cuánto cuesta el m² en Latinoamérica?
Precio mediano de venta de pisos de 1 y 2 dormitorios · dólares por m²
Para que veas la magnitud: Asunción es un 39% más barata que la media de las cuatro ciudades más caras del ranking. Y ojo, esto es la mediana de toda la ciudad. En las zonas prime el precio es más alto, pero sigue muy lejos de los 3.000-5.000 dólares de las mejores zonas de otras capitales.
Fuente: Ranking Inmobiliario de América Latina (Universidad Di Tella y Zonaprop), datos de marzo de 2025.
Obra nueva, en la mejor zona de una capital latinoamericana, por menos de 2.000 dólares el metro. Eso es muy difícil de encontrar en otro sitio.
Y hay otro detalle que me gusta. En España, por un precio parecido, lo normal es comprar un piso antiguo, sin ascensor y en un barrio más humilde. Allí compras un piso en un edificio nuevo en el centro.
Una moneda que no se hunde
Cuando alguien oye «Latinoamérica» piensa enseguida en devaluaciones, inflación y corralitos. Es normal. Lo hemos visto en Argentina mil veces.
Paraguay es otra historia.
Su moneda, el guaraní, no ha dejado de ganar fuerza en los últimos dos años. En 2025 llegó a hacer falta unos 8.000 guaraníes para comprar un dólar. Hoy ronda los 6.000.
Además, en Paraguay los pisos se compran en dólares. Para mí eso también es diversificar. No tengo todo mi dinero en euros.
Pero cuidado. Una moneda que se mueve tanto hacia arriba también es una moneda que se mueve. Y para alguien que ahorra en euros, lo que de verdad importa es cómo va el euro frente al dólar. Te lo explico en la parte de riesgos.
Impuestos del 10%
Paraguay tiene lo que muchos llaman el «triple 10»: un 10% de IVA, un 10% en el impuesto de sociedades y un IRPF que no pasa del 10%.
Si lo comparas con sus vecinos, la diferencia es enorme. En Argentina el IVA es del 21%. En Chile, del 19%. En Uruguay, del 22%.
El «triple 10» de Paraguay frente a sus vecinos
Tipos generales vigentes en 2026
Y falta el tercer 10: el IRPF paraguayo no pasa del 10%. Además, en el alquiler de vivienda y en la compraventa de inmuebles el IVA baja al 5%. Pero ojo, que esto es la fiscalidad paraguaya. Si vives en España, lo que te aplica es lo que te cuento más abajo.
Fuentes: Ley 6380 y DNIT (Paraguay), administraciones tributarias de cada país y Agencia Tributaria (España). Brasil no sale en el IVA porque no tiene uno equivalente: usa el ICMS estatal, entre el 17% y el 25%.
Por eso mucha gente de Argentina y Brasil se está yendo a vivir allí. Solo en 2025, las solicitudes de residencia de extranjeros crecieron un 63%, según los datos de Migraciones.
Hay un motivo más. Paraguay solo cobra impuestos por lo que ganas dentro del país. Lo que ganas fuera, en general, no tributa allí. Algunos amigos españoles se han mudado y se han hecho residentes fiscales en Paraguay precisamente por eso. Es muy atractivo.
Pero atención: eso solo vale si vives allí de verdad. Si sigues viviendo en España, como es mi caso, Hacienda te cobra por todo lo que ganas en cualquier parte del mundo. Luego lo vemos con calma, porque es lo más importante del artículo.
Seguridad y una ubicación estratégica
Esto me sorprendió.
Paseamos de noche por Asunción sin ninguna sensación de peligro. Comparada con muchas capitales de Latinoamérica, es una ciudad tranquila.
Y está muy bien situada. Justo en medio del continente. Muchos congresos y convenciones latinoamericanas se celebran allí porque sale más barato juntar a gente de Colombia, México, Chile o Argentina.
Paraguay no tiene mar. Para un europeo no es un destino turístico. Pero gran parte de su turismo es de negocios. O de compras (sí, los argentinos y brasileños van a pasar el finde a Paraguay a comprar porque es más barato, como pasaba en Andorra hace veinte años). Y eso también llena pisos de «turistas».
Yo lo resumo así: es como una especie de Andorra dentro de Latinoamérica.
Ojo, que tampoco te voy a vender que es Suiza. Hay más corrupción que en Europa. Eso está claro. Pero dentro de Latinoamérica, el país está bastante controlado.
🏢 Qué he comprado: precios y rentabilidad
Y este es otro:
Vamos a lo concreto.
Estamos comprando dos tipos de pisos. Te los resumo:
Monoambiente vs. un dormitorio
Lo que estamos comprando en obra nueva en zona prime de Asunción
Un estudio. Todo en un mismo espacio salvo el baño, como una habitación de hotel.
Salón-cocina, dormitorio separado y, normalmente, balcón.
En resumen: rentabilidad parecida en los dos. La diferencia está en cuánto dinero pones y en el tipo de inquilino. Son estimaciones en alquiler tradicional, no rentabilidades garantizadas.
Ahora, la parte honesta.
En alquiler tradicional, la rentabilidad no es mucho mayor que en España. Te diría que es parecida. Un 6% neto lo puedes sacar también aquí.
La diferencia está en lo que compras por ese dinero. Aquí, ese 6% te lo da un piso antiguo en un barrio modesto. Allí te lo da un piso a estrenar en la zona más cara de la capital (en un equivalente al «Paseo de la Castellana» de Asunción).
Mismo rendimiento. Mejor activo.
¿Y el alquiler vacacional? Ahí la rentabilidad es bastante mayor. Y en Paraguay todavía no hay las restricciones que tenemos en España. Es posible que alguno lo pongamos en ese formato. Pero prefiero hacer los números con el alquiler tradicional, que es lo prudente. Si tienes dudas entre las dos estrategias, te lo explico en comprar para alquilar o comprar para vender.
La revalorización: el otro motor
Hay un segundo motivo de peso: comprar al principio de la obra.
Nosotros entramos en la fase más inicial, antes de que empiece la construcción. La obra suele durar unos tres años (dependiendo del tipo de construcció, las torres altas pueden tardar 4 años). Y como la ciudad se está desarrollando tanto, la estimación que manejamos es que el piso valga en torno a un 30% más cuando nos lo entreguen.
Eso es una estimación. No una promesa. Nadie puede garantizarte cuánto valdrá un piso dentro de tres años, ni en Asunción ni en Madrid. Pero es parte de la apuesta.
📍 Dónde comprar en Asunción (y dónde no)
Hay más ciudades interesantes en Paraguay. Encarnación y Ciudad del Este, por ejemplo.
Pero nosotros de momento hemos preferido ir a lo seguro: la capital. Y dentro de la capital, solo las mejores zonas.
En concreto, compramos en los alrededores de dos centros comerciales: el Shopping del Sol y el Shopping Mariscal. Es la zona de barrios como Villa Morra y Carmelitas.
Te va a sonar raro, pero allí funciona así. Lo más buscado de la ciudad es lo que está pegado a los grandes centros comerciales. No sé muy bien por qué. Pero funciona.
Mi consejo: si inviertes en un país que no conoces, no busques la ganga en un barrio de las afueras. Paga un poco más por la mejor ubicación. Es lo que te va a proteger si algo va regular.
🏗️ Cómo se compra sobre plano en Paraguay
Aquí viene la parte práctica. Y es donde más hay que tener los ojos abiertos.
Porque en Paraguay no todo vale. Hay promotores muy serios. Y habrá otros con los que tarde o temprano haya problemas.
No hay hipoteca: te financia el promotor
Olvídate del banco. En Paraguay prácticamente no hay financiación bancaria, y menos para extranjeros. Así que nada de apalancarte como te conté en cómo conseguir financiación para invertir en inmuebles.
¿Cómo se paga entonces? A plazos, directamente al promotor. Él financia la obra con tus pagos.
Un esquema habitual sería este:
Cómo se paga un piso sobre plano en Paraguay
Esquema habitual · la obra dura unos 3 años
Reservas el piso en la fase más inicial, antes de que empiece la obra. Es cuando mejor precio consigues.
Cuotas cada tres meses mientras se construye. Tu dinero va pagando la obra.
Pagas el resto cuando te entregan el piso terminado. A partir de aquí, ya puedes alquilarlo.
💡 Truco: los planes de pago se negocian. Si pones más dinero al principio, el promotor puede bajarte el precio, porque se financia con esos pagos.
Tiene una ventaja clara: no pones todo el dinero de golpe. Y tiene un inconveniente igual de claro: durante unos tres años tienes dinero invertido que no te da ni un euro de alquiler.
Hay que tenerlo en cuenta.
El fideicomiso: la red de seguridad que tienes que exigir
Esto es lo más importante de todo este apartado. Te lo explico sin tecnicismos.
En España, si compras un piso sobre plano, el promotor está obligado por ley a garantizar el dinero que le adelantas con un aval bancario o un seguro. Si la obra no se termina, recuperas tu dinero.
En Paraguay eso no existe.
¿Cuál es la alternativa? El fideicomiso.
Funciona así. Hay tres partes: el vendedor, el comprador y el fideicomiso. El promotor deja de ser dueño del terreno y se lo cede a un tercero, que suele ser un banco o una entidad autorizada por el Banco Central de Paraguay. Ese tercero guarda el terreno y el edificio hasta que se entrega.
¿Para qué sirve? Para que el promotor no use tu dinero para otra cosa. El dinero queda, por así decirlo, bloqueado para esa obra.
Así de simple. Y así de importante.
Hay varios tipos de fideicomiso, pero no nos vamos a meter en eso. Quédate con dos ideas:
- Exige que el proyecto tenga fideicomiso y pide ver el contrato, no solo el folleto que lo anuncia.
- El fideicomiso no es un aval. Protege mucho, pero no te garantiza que te devuelvan el dinero si el proyecto sale mal. Depende de cómo esté redactado.
Y ojo, no todos los fideicomisos son iguales. No es lo mismo el de garantía, que el de administración y garantía, que el de administración, garantía y fuente de pago.
Elegir bien al desarrollador
En Paraguay a los promotores los llaman desarrolladores. Y elegir uno bueno es tan importante como elegir la zona.
Yo me fijaría en tres cosas. Si lleva años construyendo o acaba de empezar. Si tiene edificios ya entregados que puedas ir a ver. Y qué garantías te da por contrato.
Un desarrollador con diez edificios terminados no es garantía de nada. Pero uno que empieza con su primer proyecto es un riesgo que yo no asumiría.
🧾 Cuidado con los impuestos: tu piso en Paraguay tributa en España
Aquí quiero que prestes mucha atención. Porque es donde más tonterías he leído.
Si vives en España, tributas en España por todo lo que ganas en el mundo. También por el alquiler de tu piso en Asunción. Da igual que en Paraguay los impuestos sean del 10%.
Y otra cosa que verás mal en muchas webs: sí existe un convenio para evitar la doble imposición entre España y Paraguay. Está en vigor desde el 14 de octubre de 2024 y se aplica desde 2025. Lo puedes leer en el BOE.
¿Qué significa en la práctica? Que Paraguay puede cobrarte impuestos por el alquiler y por la venta. Y que España también, pero te descuenta lo que ya has pagado allí (con un límite). No pagas dos veces por lo mismo. Pero tampoco pagas solo el 10%.
Te lo resumo en una tabla:
Qué pagas en Paraguay y qué pagas en España
Persona física con residencia fiscal en España que compra un piso en Paraguay
⚠️ En resumen: si vives en España, al final pagas lo mismo que pagarías por un piso en España. Los impuestos del 10% de Paraguay solo te benefician si te haces residente fiscal allí. Consulta tu caso con un asesor fiscal antes de comprar.
Tres cosas que quiero que te lleves de esta tabla.
La primera: el Modelo 720. Si tus inmuebles fuera de España valen más de 50.000 euros en total, tienes que informar a Hacienda. Es una declaración informativa, no pagas nada por presentarla. Pero no te la saltes. Toda la información la tienes en la web de la Agencia Tributaria.
La segunda: aunque el piso esté vacío, pagas. Hacienda te imputa una renta como si lo usaras tú. Es poco, pero hay que declararlo. Bueno, esto pasa en España también, claro.
La tercera: si compras sobre plano, pregunta a tu asesor cómo declarar lo que vas pagando antes de tener las llaves. No es un caso tan sencillo como parece.
Si quieres profundizar en este tema, tengo un artículo sobre los impuestos y gastos de invertir en inmuebles que te ayudará a entender la parte española.
❌ ¡Pero no será todo bueno! Los riesgos de invertir en Paraguay
No te voy a pintar un paraíso. Invertir en Paraguay tiene riesgos. Y algunos no son pequeños.
❌ Riesgo de promotor. Ya lo hemos visto. Compras algo que todavía no existe, en un país sin aval obligatorio. Si el desarrollador falla, el problema es tuyo.
❌ Tres años sin rentas. Desde que pagas la entrada hasta que te dan las llaves pasan unos tres años. Si la obra se retrasa, más. Todo ese tiempo, tu dinero no produce nada.
❌ Riesgo de divisa. Compras en dólares. Si dentro de unos años el dólar vale mucho menos frente al euro, tu piso valdrá menos en euros aunque en dólares haya subido. Puede jugar a favor o en contra. Pero existe.
❌ Muchos edificios a la vez. En Asunción hay decenas de torres en construcción al mismo tiempo. Si todas se terminan a la vez, habrá mucha oferta de pisos pequeños para alquilar. Por eso insisto tanto en la ubicación. Eso no te da garantías, pero te protege.
❌ Gestión a distancia. Tú estás en España y el piso está a 10.000 kilómetros. Necesitas a alguien allí que lo alquile, lo cuide y cobre. Y eso cuesta dinero.
¿Esto significa que no hay que invertir? No. Significa que hay que entrar sabiendo dónde te metes. Y con un dinero que no vayas a necesitar en muchos años.
✅ Antes de firmar: 6 comprobaciones que yo haría
Si después de leer todo esto te sigue interesando, esta es la lista que yo revisaría antes de poner un solo dólar:
📋 Checklist antes de comprar sobre plano en Paraguay
Si alguno de estos puntos no está claro, no firmes. Hay muchos más proyectos. El que no se puede recuperar es tu dinero.
📈 Cómo invertir en Paraguay con ayuda (Atlas Prop)
Como te contaba antes, parte de esta aventura inmobiliaria internacional la hice con mis amigos German Jover y Toni Fernández-Pro (con ellos estuve en Estados Unidos y con German en Costa Rica también).
Y a Paraguay fuimos juntos y ellos también invirtieron en unos cuantos pisos.
Cuando volvíamos de Paraguay, pensamos que algunos de los clientes de Nexia Prop (la empresa en la que somos socios para acompañar a inversores a comprar pisos en España de forma pasiva), les interesaría también invertir en Paraguay.
Así que hicimos una prueba piloto con algunos clientes concretos de Nexia. Y la acogida fue espectacular.
Así que decidimos montar Atlas Prop, precisamente para replicar la misma esencia de Nexia, pero en este caso para acompañar a inversores que quieren diversificar fuera de España, por el momento en Paraguay.
Cada cierto tiempo, cuando vemos una oportunidad que vemos interesante, la presentamos a los interesados, en un webinar o también puedes hablar con nuestro equipo uno a uno para ver tu situación.
Es un servicio de consultoría (personal shopper inmobiliario) para poder invertir de forma pasiva: nosotros hacemos la búsqueda, nos reunimos con las desarrolladoras, negociamos el precio (gracias a poder reservar decenas de inmuebles) y también las condiciones de pago o incluso el contrato o hasta el fideicomiso (incluso más importante que el precio).
También podemos gestionar la firma del inmueble sin necesidad de que vayas a Paraguay.
Si quieres saber más sobre invertir en Paraguay y sobre oportunidades concretas analizadas, puedes apuntarte aquí a la lista de Atlas Prop (y una vez dentro también puedes hacer una llamada con nuestro equipo).
🏁 ¿Merece la pena invertir en inmuebles en Paraguay?
Para mí, sí. Por eso he comprado cinco pisos.
Pero con matices.
No lo he hecho porque la rentabilidad sea espectacular. En alquiler tradicional es parecida a la de España. Lo he hecho porque por el mismo dinero compro un activo mejor, en un país que va hacia arriba, en dólares y lejos de Europa. Y porque la revalorización durante la obra puede ser interesante.
¿Es para todo el mundo? No. Tiene riesgos reales: el promotor, la divisa, los años sin rentas y la distancia. Y si vives en España, los impuestos del 10% no son para ti. Hacienda te va a cobrar igual.
Lo que no funciona es comprar porque un folleto dice que todo sube. Ni firmar sin conocer la seguridad jurídica del proyecto (si tiene fideicomiso o no, por ejemplo). Ni hacer los números con el alquiler vacacional y la revalorización, como si fueran seguros.
Un abrazo y gracias por leer,
Carlos
Por aquí te dejo otros artículos que te pueden servir:
- Mi opinión sobre Indexa Capital
- Comparativa Indexa vs MyInvestor
- Invitación a Indexa Capital
- Mi Cartera de Inversión
- Mi Kit de Inversión gratis para empezar
- Inmuebles o fondos indexados: cuál es mejor para ti
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