Para bien o para mal, los impuestos están presentes en la inversión inmobiliaria. Conocer la fiscalidad de la compraventa de viviendas, así como la del alquiler, puede marcar una diferencia importante en la rentabilidad de nuestras inversiones. No solo porque nos permite hacer mejor los números de cada inversión, sino porque al cumplir con nuestras obligaciones tributarias evitamos posibles sustos futuros desde Hacienda y que, créeme, no son nada agradables.
«Conocer los impuestos y gastos asociados a la inversión inmobiliaria nos permite minimizar los errores y optimizar la rentabilidad de nuestras inversiones.»
¿Qué impuestos y gastos se pagan al comprar una vivienda?
🧾 Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Cuando compras una vivienda de segunda mano, es decir, que ya ha tenido uno o más propietarios anteriores, lo que tienes que pagar es el ITP. Este impuesto varía según la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda y suele estar entre el 6% y el 10% (ojo al 4% del País Vasco) del precio de compra (o del valor de referencia catastral si este es mayor). Por eso, si compras una casa por ejemplo en Cataluña, el ITP puede ser diferente al de otra comunidad como Canarias o Andalucía.
El AJD de la hipoteca que aparece en la tabla lo paga el banco 😜
Por otro lado, si compras una vivienda nueva directamente del promotor o constructor, lo que pagas es el IVA. En este caso, el tipo general del IVA para viviendas es del 10%.
💸 Gastos de notario, de Registro de la Propiedad y de gestoría
Al comprar una vivienda, además de los impuestos, hay una serie de gastos adicionales que debes tener en cuenta. Estos incluyen los honorarios de la notaría, que cubren la escritura pública de compraventa y, si es necesario, la escritura del préstamo hipotecario. También están los gastos de registro, que aseguran que la propiedad quede registrada a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Por último, si decides contratar una gestoría para que se encargue de todos los trámites administrativos, tendrás que considerar sus honorarios.
✔️ Gastos de Notario: los honorarios notariales están regulados y dependen del precio de la vivienda. Generalmente, pueden oscilar entre 500 y 1.000 euros, aunque esto puede variar según la operación.
✔️ Gastos de Registro de la Propiedad: una vez hayas pasado por el notario para comprar la vivienda, debes inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Los costes del Registro de la Propiedad también está regulados y suelen ser más bajos que los del notario, generalmente entre 250 y 600 euros.
✔️ Gastos de gestoría: si contratas a una gestoría (muy recomendable) para que se encargue de todos los trámites administrativos relacionados con la compra de la vivienda, tendrás que pagar sus honorarios. Estos pueden variar bastante, pero suelen estar entre los 300 y 500 euros. La gestoría se encargará de presentar los impuestos, inscribir la vivienda en el registro, gestionar las facturas y otros trámites necesarios.
Si compras con hipoteca, sí o sí el banco «te obliga» a contratar una gestoría porque quieren que todo quede bien hecho y no hagas algo mal y no inscribas bien el inmueble en el Registro de la Propiedad.
¿Qué impuestos se pagan en el alquiler de la vivienda?
💶 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Si eres el propietario y alquilas tu vivienda, tienes que declarar los ingresos que obtienes por el alquiler en tu declaración de la renta. Esto se considera un rendimiento del capital inmobiliario. Básicamente, el dinero que recibes del alquiler se suma a tus otros ingresos y sobre esa cantidad total pagas impuestos. Dependiendo de si ganas más o menos, y en qué tramo del IRPF te encuentres, pagarás más o menos impuestos por tus ingresos del alquiler.
📌 En el IRPF se tributa por el rendimiento neto de los alquileres. Es decir, no pagas impuestos sobre el total de los ingresos que recibes por alquilar tu vivienda, sino sobre la cantidad que queda después de restar ciertos gastos deducibles.
Como te decía, a los ingresos totales que recibas de los alquileres, hay que restarle una serie de gastos deducibles para obtener la cifra final sobre la que tributar en el IRPF. Estos gastos deducibles son los siguientes:
☑️ Intereses de la hipoteca: la cuota de hipoteca que pagas todos los meses tiene una parte de amortización del préstamo y otra parte de intereses. Pues bien, la cifra total de intereses pagados durante un año es un gasto deducible en el IRPF.
Por cierto, si quieres saber cómo conseguir financiación para tus inmuebles no dejes de leer este artículo que escribí hace unas semanas No pidas hipoteca para invertir en un piso de alquiler sin leer esto – Carlos Galán
☑️ Seguros: las primas de seguros relacionados con la vivienda alquilada, como el seguro de hogar, son deducibles.
☑️ Reparaciones y mantenimiento: los gastos en reparaciones y mantenimiento de la vivienda son deducibles, siempre que no se trate de mejoras que aumenten el valor de la propiedad.
📣 Consejo: pide a los profesionales que hagan las reparaciones o el mantenimiento que incluyan en las facturas la dirección de la vivienda en cuestión. Será mucho más fácil justificar a Hacienda que, efectivamente, esa reparación se realizó en la vivienda en cuestión.
☑️ Impuestos y tasas: los impuestos relacionados con la vivienda, como el IBI, también son deducibles.
☑️ Gastos de comunidad: la cuota de la comunidad de propietarios también es gasto deducible.
☑️ Gastos de gestión: los gastos incurridos en la compraventa de la vivienda, tales como honorarios de la inmobiliaria o el de tasación, también son deducibles.
☑️ Amortización: se permite deducir también el 3% del valor mayor entre el valor de adquisición y del valor catastral de construcción (sin incluir el suelo).
Una vez calculado el beneficio del alquiler, esto es, la diferencia entre los ingresos del alquiler y todos los gastos deducibles que hemos indicado arriba, ya sabremos cuál es el rendimiento neto a efectos fiscales.
Pero… ¡Espera! ¡Que todavía hay más!
Cuando alquilas una casa para que alguien tenga en ella su residencia habitual, como propietario puedes aprovechar una reducción del 50% en los beneficios que obtienes por ese alquiler. Vamos a explicarlo de manera sencilla y coloquial.
🤑 Reducción del 50%
La reducción del 50% (hasta hace poco era del 60%) es un beneficio fiscal que te permite pagar menos impuestos sobre el dinero que ganas alquilando tu casa. Básicamente, después de calcular cuánto ganas realmente con el alquiler (descontando los gastos), solo pagarás impuestos sobre el 40% de esa cantidad. ¿Qué requisitos hacen falta para poder aplicar esta reducción?
✔️ Que el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino.
✔️ Contrato de alquiler: debe haber un contrato de alquiler formal y firmado.
☝🏼Ten en cuenta que si el inmueble está ubicado en una zona tensionada la reducción puede llegar a ser del 90% en determinados casos. Como actualmente solo ocurre en Cataluña, he preferido centrarme en el supuesto más común, el de la reducción del 50%.
✍️ Cómo calcular la reducción
1º Calcular el rendimiento neto: por ejemplo, si tus ingresos brutos anuales por el alquiler son 12.000 euros (1.000 euros al mes de alquiler) y tus gastos deducibles suman 3.000 euros, tu rendimiento neto sería de 9.000 euros (12.000 euros – 3.000 euros).
2º Aplica la reducción del 50%: una vez obtenido el rendimiento neto, aplicas la reducción del 50% a esa cantidad. Siguiendo el ejemplo anterior, la reducción sería:
En este ejemplo, solo pagarías impuestos sobre 4.500 euros y no sobre los 9.000 euros de rendimiento neto. El % de impuestos sobre los 4.500 euros será aquel corresponda al tramo del IRPF en el que te encuentres computando la totalidad de tus ingresos de ese año.
Esta reducción es súper beneficiosa para los propietarios porque reduce significativamente la cantidad de impuestos que tienes que pagar sobre los ingresos del alquiler. Es una forma de incentivar el alquiler de viviendas para uso habitual y proporcionar un alivio fiscal a los propietarios.
🏠 Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto municipal que se paga anualmente y que grava la propiedad de bienes inmuebles. Como propietario, eres responsable de pagar este impuesto, aunque en algunos casos puedes acordar con el inquilino que lo pague él. El importe del IBI depende del valor catastral de la propiedad y varía según el municipio.
¿Qué impuestos y gastos se pagan en la venta de una vivienda?
Por último, también es importante tener en cuenta los impuestos y gastos a pagar cuando vendemos una vivienda.
💰 Plusvalía municipal
Este es un impuesto que cobra el ayuntamiento por el incremento del valor del terreno donde está la vivienda desde que la compraste hasta que la vendes.
Este impuesto se basa en el incremento del valor del terreno donde está la vivienda desde que la compras hasta que la vendes. No se trata del valor de la casa en sí, sino del terreno. Por ejemplo, si compraste la vivienda hace diez años y el valor del terreno ha subido, tendrás que pagar este impuesto.
El cálculo de la Plusvalía Municipal depende de dos factores principales: el valor catastral del terreno y el tiempo que has sido propietario. El valor catastral es una valoración que hace el ayuntamiento y que suele ser menor que el valor de mercado. Cuanto más tiempo hayas sido propietario, mayor será el impuesto, ya que se asume que el valor del terreno ha aumentado más. Este impuesto puede variar bastante dependiendo del municipio, así que es buena idea consultar con el ayuntamiento para saber cuánto tendrás que pagar.
💶 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Cuando vendes una vivienda, si has obtenido una ganancia (es decir, si la vendes por más de lo que te costó), tendrás que pagar impuestos sobre esa ganancia en tu declaración de la renta. Se paga un porcentaje que puede variar entre el 19% y el 23% de la ganancia, dependiendo de la cantidad que sea.
💳 Otros gastos a tener en cuenta
✔️ Gastos de cancelación de hipoteca: si tienes una hipoteca sobre la vivienda que estás vendiendo, tendrás que pagar los gastos de cancelación. Esto incluye la comisión de cancelación que cobra el banco y los gastos de notaría y registro para hacer desaparecer la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Unos 1.000 euros en total, aproximadamente.
✔️ Certificado energético: obligatorio tener un certificado de eficiencia energética para vender una vivienda. Este certificado indica cómo de eficiente es la vivienda en términos de consumo de energía. El costo puede variar, pero suele estar entre 100 y 200 euros.
✔️ Agencia inmobiliaria: no es obligatorio pero sí habitual. La comisión suele estar en torno al 3% del precio de venta de la vivienda.
En conclusión, es fundamental conocer todos los impuestos y gastos asociados a la venta de una vivienda para evitar sorpresas y planificar adecuadamente tus finanzas, asegurándote de cumplir con todas tus obligaciones fiscales y maximizar tus beneficios.
Un abrazo,
Carlos
