Inmuebles vs fondos indexados: ¿Cuál es mejor para ti?

Un 51% de mi cartera esta invertida en inmuebles y un 27% en fondos indexados. Son mis dos inversiones favoritas y por las que me conocen la mayoría de gente.

Quienes se han leído “Independízate de Papá Estado” lo harán por los fondos indexados y los seguidores de “Libertad Inmobiliaria”, por la inversión en pisos e inmuebles. Respondo a diario a preguntas sobre las dos clases de inversiones y hay una muy recurrente: ¿Es mejor invertir en bolsa o en pisos?

Hace algún tiempo llevé a Unai Ansejo, uno de los fundadores de Indexa Capital, al podcast de Inversión Inmobiliaria para responderla y abordar el asunto (te dejo el vídeo a continuación). Hoy quiero darte mi visión sobre este tema.

Para ponértelo fácil, empezaré haciendo números para comparar la rentabilidad de invertir en pisos frente a invertir en bolsa. Después abordaré de las ventajas y desventajas de los inmuebles vs fondos indexados para cada una de estas inversiones.

Para terminar, verás mi opinión sobre cuál es mejor (si es que hay un ganador) y por cuál deberías empezar según tu situación actual, que es en realidad lo más interesante.


🔎 ¿Qué dicen los números? Rentabilidad de los inmuebles vs fondos indexados

¿Es mejor comprar para alquilar o invertir en bolsa? ¿Con cuál obtienes mejores resultados? Para comparar la inversión inmobiliaria frente a la inversión indexada, vamos a centrar el ejemplo en una compra para alquilar y la rentabilidad que puedes obtener la cartera más dinámica de Indexa Capital.

👌 ¿Por qué estos dos ejemplos? Porque invertir para alquilar es una de mis inversiones inmobiliarias preferidas (hay más formas de invertir en vivienda) y porque Indexa Capital es la plataforma que yo uso para invertir en fondos indexados (llevo desde 2017 con ellos).

Aquí puedes ver por qué: Análisis y opinión de Indexa Capital.


La inversión inmobiliaria en vivienda para alquilar

Para la inversión vivienda, vamos a utilizar una operación de Juan, uno de los alumnos del curso Libertad Inmobiliaria. Se trata de una vivienda con un precio 60.000 euros en Madrid (sí, hay viviendas así de baratas y, de hecho, tienden a ser las más rentables).

Estos son los datos básicos, que he redondeado para que sea más sencillo:

  • Precio de la vivienda: 60.000 €
  • Gastos e impuestos de la compra: 10.000 €
  • Total de la operación: 70.000 €
  • Hipoteca 80%: 48.000 €
  • Capital invertido: 22.000 €

Por el alquiler de la casa Juan obtiene 600 euros al mes, de lo que tiene que descontar la hipoteca (250 euros/mes) y los gastos de mantenimiento, comunidad, IBI… (100 euros/mes). Esto le deja un cash flow o beneficio mensual de 250 euros antes de impuestos (sí, alquilar implica pagar impuestos).

🙋‍♂️ Una buena inversión inmobiliaria debe dejarte un margen de flujo de caja mensual. Es decir, que ganes dinero cada mes con la operación después de descontar gastos.

El retorno sobre el dinero invertido, lo que se conoce como ROCE, de esta compra para alquiler es del 13,7%. Ese es el beneficio que obtiene Juan por los 22.000 euros que ha puesto de su bolsillo para comprar la vivienda.

A este beneficio de base se puede sumar el patrimonio neto creado, porque cada mes vamos pagando una parte de la casa, que poco a poco va siendo más nuestra que del banco. Estos pagos de la hipoteca también harán que el capital aportado aumente y alterará la relación entre el capital invertido y la rentabilidad.

Además, también se podría sumar la revalorización de la vivienda, cuyo valor irá aumentando con el tiempo.

Por otro lado, habrá un momento que el cash flow se disparará cuando la hipoteca ya esté pagada y eso hará que el patrimonio neto en la vivienda despegue. Si quieres ver la operación con todos los números, así es como quedaría con la calculadora de rentabilidades que doy a los alumnos del curso Libertad Inmobiliaria.

🚨 Antes de invertir en vivienda es importante hacer estos números.

Sin embargo, para comparar la inversión en ladrillo con la inversión en bolsa nos quedaremos con el dato básico del 13,7% como punto de partida.


La inversión en bolsa con fondos indexados

¿Y cuánto puedes obtener con la inversión en bolsa? Dependerá de tu perfil como inversor y de cómo inviertas. En mi caso, como soy joven e invierto a largo plazo, Indexa Capital me asigna el perfil más agresivo: 10/10.

Esta cartera acumula desde finales de 2015 una rentabilidad neta anual del 7,3%.

👉 En mi caso, yo voy haciendo aportaciones mensuales (algo que te recomiendo). Esto me ayuda a obtener una rentabilidad añadida. Todos los meses invierto los mismos euros, por lo que cuando cae el mercado, estoy comprando más participaciones baratas. Y cuando sube, compro menos participaciones caras.

¿Se puede mejorar esta rentabilidad? La cartera 10/10 de Indexa invierte un 90% en renta variable y un 10% en renta fija. Hay carteras que invierten un 100% en renta variable y que pueden conseguir un punto más de rentabilidad, hasta el 7,9% como la cartera Metal de MyInvestor, que solo invierte en bolsa.

📈 Por poner un poco de contexto, la rentabilidad media anualizada del S&P 500 es del 9,8%, lo que deja la rentabilidad real en torno al 8% una vez descontados gastos y comisiones de inversión.

En resumen, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria es casi 5 puntos superior a la inversión en fondos indexados.

Ahora que ya conoces lo que puedes obtener, toca valorar sus ventajas y desventajas, porque el beneficio es solo uno de los elementos a que hay que valorar al elegir dónde invertir tu dinero.


🏠Ventajas y desventajas de la inversión inmobiliaria

La inversión en real estate tiene sus propias características que se traducen en una serie de pros y contras. Son los siguientes:

✅ Es más tangible

La inversión en bolsa implica invertir en empresas y un fondo indexado no cambia eso de forma significativa. El ladrillo es algo mucho más tangible. Una casa la puedes ver y tocar, es un bien físico y palpable.

Además, parece más sencillo de entender. Quien más y quien menos está familiarizado con el negocio inmobiliario si le ha tocado vivir de alquiler o comprar casas (eso sí, te adelanto que comprar como inversión y comprar para vivir son dos tipos de operaciones bien diferentes).

A esto se añade una máxima: todo el mundo necesita un lugar donde dormir. Es decir, que la demanda de vivienda siempre va a existir. La clave es saber dónde y a qué precio.

La vivienda tiene una utilidad muy clara y que se va a mantener en el tiempo. Con las empresas no siempre ocurre lo mismo.

✅ Inversión apalancada: compras con hipoteca

La principal ventaja financiera de la inversión en vivienda es el apalancamiento. Puedes invertir desembolsando un pequeño porcentaje del valor de la vivienda y financiar el resto.

En otras palabras, conseguir una hipoteca es más fácil y tiene mejores condiciones que un préstamo para invertir, por ejemplo.

Lo normal es que puedas comprar un piso aportando solo el 20% de su valor más los impuestos y gastos. Piensa en el ejemplo que hemos puesto: aportas 22.000 euros para una operación de un total de 70.000 euros.

✅ Genera cash Flow (si lo haces bien)

Este es uno de los beneficios que más me gustan de la inversión en inmuebles: un flujo de caja positivo. Dicho de otra forma, ingresas más de lo que gastas y eso hace que la hipoteca se vaya pagando sola.

En el ejemplo anterior, los rendimientos de la inversión harían que la hipoteca se pagase sola en 11 años. Una vez lo hagas, ese cash flow se disparará.

✅ Generas más patrimonio con el tiempo

Conforme vayas devolviendo la hipoteca al banco, tu deuda será menor y eso hará que tu patrimonio aumente. Deberás menos dinero y tendrás un porcentaje mayor de la vivienda pagada.

✅ Evitas la tentación de vender con las caídas

¿Qué harías ante una caída del 20% en el mercado? Si estamos hablando de bolsa y de fondos indexados, es muy fácil que terminases vendiendo en medio del pánico y en el peor momento. Por eso siempre digo que el verdadero perfil de riesgo se ve en las caídas.

¿Y si el precio de la vivienda cae un 20%? Posiblemente ni te inmutes. Ni se publican noticias a diario con la evolución del precio de los pisos, ni te servirán para saber el valor de tu casa alquilada (para eso tendrás que investigar un poco). Además, tampoco reaccionamos igual ante ellos que ante una caída en bolsa.

Esto hace que la inversión en vivienda sea más estable y exenta de tentaciones que la inversión en bolsa.

❌ Inversión inicial mucho más elevada

Para invertir en vivienda necesitas tener un dinero ahorrado. El capital dependerá de la casa que quieras comprar, pero por lo menos debe ser entre un 25% y un 30% del valor del piso para cubrir la entrada de la hipoteca y los gastos iniciales.

El ejemplo del principio del artículo que supone 22.000 euros como punto de partida para una casa valorada en 60.000 euros, está entre los más asequibles. En función de dónde quieras comprar, esa cifra puede ser más elevada.

Además, dentro de esos gastos iniciales hay un 10% que se van directamente a impuestos y gastos (los recuperarás al vender porque se pueden sumar al precio de compra de la casa).

❌ Limitaciones geográficas iniciales

¿Dónde comprar tu primera vivienda para invertir? Lo normal es hacerlo en un mercado que domines, lo que equivale a tu zona de confort o tu ciudad.

Esto supone una limitación a la rentabilidad que puedes obtener si en tu región el mercado inmobiliario no es muy potente. Por otro lado, también es un riesgo en términos de diversificación si has comprado o estás comprando casa en tu barrio o ciudad.

La solución pasa por estudiar otras zonas e incluso comunidades y eso puede suponer una barrera de entrada si no estás dispuesto a hacer el esfuerzo.

❌ Diversificación más cara y compleja.

Con un solo fondo indexado estás invirtiendo en cientos de empresas de diferentes países y sectores a un coste ridículamente bajo. Conseguir ese grado de diversificación con la inversión en ladrillo es mucho más costos y complicado.

Piensa que comprar una sola vivienda ya supone un importante esfuerzo económico inicial y que cuanta más deuda adquieras, más complicad puede ser seguir endeudándote si no estudias bien las operaciones.

Las entidades financieras no ofrecen hipotecas a quienes ya destinan más de un 40% de sus ingresos a pagar sus deudas. Por eso es tan importante cerrar operaciones que generen cash flow. Eso sí, debes saber que no todos los bancos contabilizan los ingresos de alquiler como ingresos.

❌ Hace falta más formación (si quieres hacerlo bien)

La consecuencia de todo lo anterior es que, si quieres invertir en vivienda con éxito, necesitarás más conocimientos que para invertir con fondos indexados, donde un roboadvisor puede encargarse de todo por ti.

Es muy fácil cometer errores de bulto al empezar, especialmente al buscar la vivienda en la que invertir. Uno de los fallos más habituales es invertir en una vivienda en la que vivirías tú, que no tiene por qué ser la vivienda más rentable para alquilar.

❌ Pueden surgir cambios inesperados

Desde derramas en la comunidad de vecinos que lastren tu rentabilidad hasta cambios en el barrio que impacten en el precio del alquiler. Como inversor en inmuebles, hay que tratar de adelantarse a estos cambios, pero no siempre es posible hacerlo.

❌ No es 100% pasivo

Comprar para alquilar es una forma de vivir de las rentas, pero te mentiría si te dijese que es 100% pasiva, que no tendrás que hacer nada para administrar tus viviendas.

Siempre van a surgir pequeños inconvenientes y arreglos que haya que hacer en la vivienda, buscar nuevos inquilinos o, simplemente, las juntas anuales de vecinos. No es que vayas a tener que dedicar un montón de tiempo, pero es algo que debes saber y tener en cuenta.  


📊 Ventajas y desventajas de los fondos indexados y de la bolsa

La inversión en fondos indexados también tiene sus propias ventajas y hándicaps. Hay más de una forma de enfocarla, como te explico en la guía para invertir en fondos indexados desde España.

✅ Muy accesible: inviertes con poco dinero

Los fondos indexados son para todos los bolsillos. Si optas por crear tu propia cartera de fondos, puedes invertir desde 10 euros de inicio y después realizar aportaciones periódicas con el dinero que ahorres cada mes.

Con un roboadvisor puedes invertir desde 150 euros si lo haces con MyInvestor o desde 2.000 euros con Indexa Capital. También podrás programar aportaciones por la cantidad que quieras.

Así, podrás poner tu dinero a trabajar desde el primer momento y aprovechar el interés compuesto para que tus inversiones crezcan más rápido.

✅ Mejor fiscalidad que el ladrillo

Una de las ventajas de los fondos indexados frente al ladrillo es su fiscalidad. Por un lado, no hay que pagar impuestos para empezar a invertir (con la vivienda pagarás el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Por otro lado, solo tendrás que tributar al vender la cartera de fondos indexados. Mientras mantengas la inversión, no tendrás que tributar ni pagar impuestos. En una vivienda para alquilar pagarás impuestos todos los años por el alquiler que cobras y también por el simple hecho de tener casa (el IBI).

✅ Mayor diversificación

Aunque ya lo he mencionado, merece la pena recordar que con un fondo indexado tienes una diversificación brutal por un coste muy reducido. Solo con comprar en un fondo indexado al MSCI World ya estás teniendo exposición a más de 3.000 empresas de los 23 principales países desarrollados del mundo.

✅ Es una inversión más sencilla

Invertir en fondos indexados es extremadamente fácil. Incluso para crear tu propia cartera de fondos indexados no hacen falta grandes conocimientos ni una enorme infraestructura o una plataforma compleja.

El mejor ejemplo son las carteras de Indexa Capital para inversiones inferiores a 10.000 euros, que solo utilizan dos fondos indexados.

Si ni quieres complicaciones, puedes incluso dejar el trabajo en manos de expertos con un roboadvisor.

👉 Si tienes dudas sobre cuál elegir, puedes ver la comparativa de mejores roboadvisors en España.

✅ Y también más escalable

El esfuerzo y dedicación para invertir 100 euros al mes es el mismo que tendrás que hacer para invertir 10.000 o un millón. Esto hace que puedas aumentar la inversión sin tener que destinar ni más tiempo ni recursos.

✅ Liquidez: recuperas tu dinero cuando quieres

Otro punto a favor de los fondos indexados vs el inmobiliario es su liquidez. ¿Necesitas recuperar tu inversión? Con un fondo indexado puedes hacerlo al momento, solo tienes que dar la orden de venta (reembolso) y en unos días el dinero estará en tu cuenta.

Frente a esta inmediatez, el tiempo medio para vender una vivienda en España es bastante mayor. Solo en las grandes ciudades y depende del barrio, podrás darle salida rápido entre una semana y un mes. En el resto los plazos son mayores.

❌ Esto que parece una ventaja se puede convertir en una desventaja si entras en pánico y vendes con las caídas del mercado, por ejemplo. Y es que, en ocasiones, haríamos bien en tratar la inversión en bosa como tratamos la inversión inmobiliaria.

✅ Gestión profesional

Puedes dejar que un profesional de la inversión gestione tus fondos indexados a cambio de unas comisiones insignificantes. La inversión inmobiliaria también se puede subcontratar, pero el coste es bastante más elevado si quieres que un buen personal shopper inmobiliario lo haga todo por ti.

❌ No es tangible

Invertir en empresas y fondos indexados no es algo tan real y tangible como tener una casa. Por lo menos, así sucede para la mayoría de las personas y quizás por eso la inversión en inmuebles resulte tan atractiva.

❌ Más volátil

La inversión en fondos indexados funciona a largo plazo. Los estudios demuestran que, en periodos de más de 20 años, la inversión en bolsa ofrece grandes rendimientos y escaso riesgo.

Para que te hagas una idea, no hay un periodo en la historia donde un inversor en bolsa americana que haya invertido durante 20 años o más pierda dinero. Incluso si compró en el punto álgido antes de una caída.

Eso sí, durante ese tiempo el mercado habrá sufrido caídas y experimentado subidas que hay que saber sobrellevar.


✍️ Conclusión: qué opino yo con mi experiencia

Para mí, los fondos indexados son la mejor forma de invertir para el 99% de las personas. Son sencillos, accesibles y, lo mejor de todo, funcionan (a largo plazo, eso sí).

Son el punto de partida ideal para la mayoría de las personas, que cuentan con capacidad de ahorro, pero poco capital como punto de partida.

Dicho esto, ambas inversiones son 100% compatibles. Solo tienes que ver mi cartera de inversión para darte cuenta.

¿Cuándo deberías utilizar cada una? Si estás empezando, los fondos indexados son la mejor forma de acumular patrimonio. Una vez tengas cierta cantidad acumulada, puedes diversificar con la inversión en inmuebles.

Creo que la inversión inmobiliaria es una gran opción para conseguir una rentabilidad adicional y hacer crecer tu patrimonio. Desde luego, pienso que tiene más sentido que invertir directamente en acciones y es más razonable conseguir buenos resultados sostenidos en el tiempo que haciendo trading e incluso que con tu propia cartera de dividendos.

Confío en que este artículo te sirva para decidir. Para avanzar. Y sobre todo, que no te quedes en la parálisis por análisis.

Un abrazo fuerte,

Carlos «mejor hecho que perfecto» Galán

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Carlos Galán

Empecé a invertir con 15 años y me arrepiento de no haber empezado antes.
Después de arruinarme, empecé a invertir de forma simple e inteligente y escribí Independízate de Papá Estado.
Puedes leer mi historia aquí.

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