📍 Una pregunta que me hacen mucho es: Carlos, ¿Qué es mejor: invertir en un piso para alquilarlo o comprarlo, reformarlo o aportarle valor y venderlo en poco tiempo?
Es una muy buena pregunta y la voy a contestar en este artículo.
¿Por qué quieres comprar?
✔️ En primer lugar, para saber si es mejor o peor para ti, realmente debes saber cuál es tu objetivo. No es lo mismo si me dices que quieres acumular un capital X o si me dices que tu objetivo es tener unas rentas pasivas mes a mes para poder dejar tu trabajo.
✔️ En segundo lugar, también voy a necesitar saber cuál es tu punto de partida tanto en conocimientos como en capital. No es lo mismo que ya hayas comprado inmuebles y los hayas reformado o al menos alquilado, que si empiezas de cero.
Tampoco es lo mismo si tienes 10.000 o si tienes 100.000 euros de ahorros.
✔️ Y en tercer lugar, para poder responderte con cierto criterio, necesito saber si quieres implicarte en la inversión, dedicar tiempo y arriesgar dinero, o si prefieres algo más tranquilo y con menos riesgo.
Así que, hechos estos 3 apuntes, vamos a ver los pros y contras de cada modelo para que decidas cuál es para ti.
👍 Antes de ello, quiero decirte que veo interesantes los dos modelos y de hecho creo que todo inversor inteligente usará los dos modelos en un momento u otro de su trayectoria. Yo uso los dos, aunque en este momento principalmente uso del de comprar para alquilar.
¿Prefieres carne o leche?
Mi amigo Javi lo explica mejor diciendo que puedes ser ganadero de carne o ganadero de leche. 🐮
El ganadero de leche tiene una vaca lechera, que va ordeñando cada día y va sacando una rentabilidad periódica. Esto sería comprar para alquilar y cobrar una renta cada mes.
El ganadero de carne tiene una vaca que engorda y la lleva al matadero para vender la carne una única vez. Y luego repite el proceso con otra vaca.
Comprar para alquilar
Ventajas de comprar para alquilar
Comprar pisos, hacerles un pequeño lavado de cara y a continuación ponerlos en alquiler es lo que suelo hacer así como la mayoría de mis alumnos. Tiene una serie de ventajas que hacen que este tipo de inversión sea muy atractiva sobre todo cuando buscas un activo que sea estable a largo plazo y que te genere unos ingresos recurrentes mes a mes.🏡
✔️ Es recurrente
El alquiler tiene la ventaja de que es un ingreso recurrente mes a mes.
✔️ El alquiler es más estable
Es un ingreso prácticamente fijo, sabes lo que vas a recibir una vez que descuentes a lo que recibes de alquiler la cuota del banco.
✔️ Es más predecible
Los ciclos económicos afectan de manera mucho más lenta y de forma controlada comparado con otras inversiones como la bolsa, que pueden sufrir grandes caídas en meses o incluso días.
✔️ Tiene menos riesgo
Siempre va a tener demanda, todo el mundo necesita una casa para vivir y es más fácil que la gente tenga dinero para pagarse el alquiler mes a mes comparado con comprar un piso , pues el desembolso inicial puede ser muy alto y no todo el mundo puede acceder a ello.
✔️ Dedicas relativamente poco tiempo
Gestionar un piso puede requerir de poco tiempo. Tal vez al principio, hasta que el inquilino se adapte al piso o encuentre desperfectos que a lo mejor habías pasado por alto, es cuando más llamadas se producen. Luego pueden pasar meses o incluso años sin tener noticias de tu inquilino.
✔️ Puedes delegarlo de forma fácil
Existen empresas o particulares que por una pequeña comisión pueden desde buscarte inquilino hasta gestionarte las averías.
✔️ Es fácil de financiar
Al ser una inversión tangible, real, el banco siempre verá con buenos ojos poder financiar este tipo de inversiones. De hecho, conforme más inmuebles tengas, hay bancos que tienen en cuenta los ingresos percibidos por los alquileres, lo que te va a permitir tener más financiación.
Desventajas de comprar para alquilar
Sin embargo, no todo son ventajas:
❌ Es una inversión a largo plazo
Los ingresos se obtienen mes a mes, lo que hace que el retorno de la inversión sea más lento. Se necesita un largo período para recuperar la inversión inicial.
❌ Te ata a la vivienda durante más tiempo
Si con los años decides irte ir a vivir a otro sitio e incluso irte al extranjero, te va a resultar más complicado gestionar los alquileres. Para ello siempre puedes delegarlo.
❌ Dedicas poco tiempo pero durante muchos años
Como te he comentado antes, administrar el alquiler no demanda mucho tiempo en el día a día. Sin embargo, requiere de un compromiso que puede durar muchos años, es una inversión a largo plazo y puedes tener diferentes ciclos económicos que pueden afectar a su valor. 🗓️
❌ Te da menos rentabilidad o menos dinero a corto plazo
Los beneficios que vas a obtener mes a mes no van a ser muy altos, si además al alquiler le quitas la cuota de la hipoteca, seguros, tasas municipales o periodos sin inquilinos.
❌ No te va a hacer rico en poco tiempo
Siento darte la mala noticia de que no te vas a hacer rico de un día para otro. Va a ser necesario varios años (y de varios pisos) hasta que puedas obtener un flujo de dinero considerable y poder ser libre financieramente.
| Comprar para alquilar | |
|---|---|
| Pros | Contras |
| Es recurrente | Es una inversión de largo plazo |
| Es más estable | Te ata a la vivienda durante más tiempo |
| Es más predecible | Dedicas poco tiempo pero durante muchos años |
| Tiene menos riesgo | Te da menos rentabilidad o menos dinero a corto plazo |
| Dedicas relativamente poco tiempo | No te va a hacer rico en poco tiempo |
| Puedes delegarlo de forma fácil | |
| Es más fácil de financiar | |
Comprar para vender («flips»)
Comprar un piso, reformarlo y venderlo aunque pueda sonar parecido al «modelo de comprar para alquilar» no tiene nada que ver. Los tiempos son otros, el tipo de reforma es diferente, la forma de financiarte es más complicada e incluso la fiscalidad es distinta. 🤔
Ventajas de comprar para vender
✔️ Si lo haces bien, puede darte más dinero en menos tiempo
En «comprar para vender» la ganancia se obtiene al vender un piso por un precio superior al de compra. Si se logra una buena operación (por ejemplo, comprando a precio bajo y vendiendo tras una revalorización o reforma que sea barata pero llamativa), se pueden generar beneficios en meses o pocos años. 💰
✔️Es una manera de ampliar tu patrimonio más rápida que el alquiler
En este caso no vas a necesitar esperar a que tus inquilinos paguen el piso durante años, puedes generar un mayor patrimonio en mucho menos tiempo. 🚀
✔️ Si los bancos no te financian, es una vía para conseguir beneficios y capitalizarte
Cuando tienes poco dinero y no cumples el perfil adecuado para los bancos, comprar y vender es la mejor manera de capitalizarte. Puedes empezar por pisos ( o garajes, o trasteros, etc…) muy baratos y vas escalando el precio hasta conseguir comprar pisos de mayor valor.📈
Desventajas de comprar para vender
❌ Tiene riesgo y puedes perder dinero si no lo sabes hacer
Debes asegurarte de hacer bien los números y suponer que el mercado nunca van a bajar. Es mucho dinero en juego y si los precios de los pisos comenzasen a estancarse o no hubiera demanda podrías perderlo.😱
❌ Enfrentarte a una reforma y a una venta por primera vez es duro
En general los pisos que se compran para vender suelen encontrarse en mal estado y requieren de importantes reformas. Si es tu primera inversión, hacer una reforma importante en el que tienes que controlar muchos aspectos (fontanería, electricidad, albañilería, etc) y que no salirte del presupuesto, puede darte muchos quebraderos de cabeza.
❌ Requiere tiempo y estrés durante meses
Comprar, reformar y vender requiere de muchos meses y de la coordinación de muchos actores: vendedores, notaría, reformista, compradores, API… hay que coordinar a mucha gente y se necesita de bastante implicación por tu parte. Además comprar un piso no está al alcance de cualquiera y vas a esperar más tiempo si el comprador necesita financiación.
❌Si todo va bien y consigues patrimonio, en algún momento seguramente invertirás en inmuebles para alquilar y así tener un cashflow cada mes. Por lo que realmente habrás ido a parar al mismo tiempo y podrías haber empezado antes.
Entiendo que en algún momento te gustaría obtener dinero de forma recurrente con los alquileres y así sustituir tu sueldo. Por ello, si al final vas a obtener el mismo resultado que si lo hubieses comprado para alquilar, hubieras obtenido ese dinero que te ha costado tanto esfuerzo y con tanto estrés, simplemente yendo al banco y financiándote.
| Comprar para vender | |
|---|---|
| Pros | Contras |
| Si lo haces bien, puede darte más dinero en menos tiempo | Tiene riesgo y puedes perder dinero si no lo sabes hacer |
| Es una manera de ampliar tu patrimonio más rápida que el alquiler | Enfrentarte a una reforma y a una venta por primera vez es duro |
| Si los bancos no te financian, es una vía para conseguir beneficios y capitalizarte | Requiere tiempo y estrés durante meses |
| Si todo va bien y consigues patrimonio, en algún momento seguramente invertirás en inmuebles para alquilar y así tener un cashflow cada mes. Por lo que realmente habrás ido a parar al mismo tiempo y podrías haber empezado antes. | |
🏁 Conclusión
Como puedes ver, no es mejor ni peor una opción u otra. Son necesarios los dos ganaderos porque consumimos tanto leche 🥛 como carne 🍖 . O en el terreno inmobiliario, hay tanto inquilinos potenciales como compradores potenciales.
Debes elegir el modelo que mejor se adapte a ti, a tus conocimientos y al capital del que dispones. Puedes incluso empezar por un tipo y con el tiempo usar otro. Hasta puedes combinarlos al mismo tiempo para apoyarte en las ventajas de cada uno y sacar lo mejor.
Entonces ¿Qué modelo de inversión te gusta más?
Un abrazo
Carlos
