Comprar casa es la mayor decisión financiera que deberás tomar en tu vida, al margen de ser padre o madre. Acertar con la vivienda y con la hipoteca puede marcar la diferencia para tus finanzas durante mucho tiempo, lo sé muy bien.
Una buena parte mi cartera de inversión está invertida en inmuebles y con el tiempo he aprendido a valorar en qué casas merece la pena invertir, en cuáles no y cómo afrontar la búsqueda de financiación para dar con la mejor hipoteca para ti. Eso es una parte de lo que enseño en Libertad Inmobiliaria.
Muchos me habéis preguntado sobre vivienda e hipoteca. En las siguientes líneas voy a resumir las dudas sobre las hipotecas que más me habéis repetido y lo que creo que debes saber para buscar, encontrar y negociar la financiación de tu vivienda.
📝 Elementos clave de una hipoteca
Más que una pregunta sobre hipotecas, esto es lo mínimo que deberías hacer antes de pedir un préstamo o contratar cualquier producto de inversión: conocer los elementos del préstamo y los términos que aparecen en la oferta.
Son los siguientes:
- Tipo de interés del préstamo, que puede ser fijo, variable o mixto.
- Tipo de interés nominal o TIN. Es el tipo de interés que pagas al banco por prestarte el dinero, es decir, lo que el banco te pide por financiar tu hipoteca. Este tipo de interés no refleja los costes totales de la hipoteca. Para acercarse a ellos hay otro dato mejor: la TAE.
- Tasa Anual Equivalente o TAE. Es un indicador más completo de los intereses de la hipoteca, ya que incluye el TIN junto con las comisiones y gastos relacionados con el préstamo. Además, al estar anualizada, permite comparar mejor hipotecas con diferentes plazos. Eso sí, en las hipotecas variables esa TAE cambiará con el tiempo.
- El plazo de la hipoteca, que es la duración del préstamo o el tiempo al que te endeudas. Lo normal es que los bancos ofrezcan hipotecas a entre 10 y 35 años.
- La cuota de la hipoteca, que es lo que vas a pagar cada mes de hipoteca y que depende del tipo de interés y del plazo del préstamo.
- Tipo de referencia, que es el indicador que se usa como referencia en las hipotecas a tipo variable. En estos préstamos, los intereses serán el resultado de sumar un diferencial o porcentaje a ese tipo de referencia.
- Euribor, que es el principal tipo de referencia para las hipotecas a tipo variable. El Euribor o Tipo Europeo de Oferta Interbancaria es el precio al que las entidades bancarias se prestan dinero entre ellas.
- Fecha de revisión de la hipoteca, que marca cuándo se actualiza el tipo de interés que pagas en las hipotecas a tipo variable.
- Sistema de amortización, que es lo que marca cómo devolverás el dinero de la hipoteca en cada cuota. En todos los préstamos, una parte del dinero de la cuota se utiliza para pagar intereses y otra para devolver capital, que sería el dinero que adeudas al banco. En España, el sistema más extendido es el sistema francés o sistema de cuotas constantes, con el que buena parte de los intereses se pagan al principio de la hipoteca.
- Capital o principal de la hipoteca, es el dinero que efectivamente debes al banco. Con cada cuota que abones se irá reduciendo.
- Cuadro de amortización. Refleja cómo se irá devolviendo el dinero de la hipoteca en el tiempo, desde la primera cuota hasta la última.
- Carencia en la hipoteca, es una herramienta que te permite dejar de pagar la cuota del préstamo o los intereses durante un periodo de tiempo. Se puede negociar para incluirla como una opción por si tienes problemas para hacer frente a la hipoteca o al principio del préstamo, para poder recuperarte financieramente después de haberte gastado buena parte de tu dinero para la entrada de la casa.
- Productos bonificados, que son productos de inversión y seguros que el banco te ofrece para reducir el tipo de interés que pagarás por el préstamo. Más adelante te hablaré de ellos en detalle.
- IVA e ITP. El IVA es el Impuesto sobre el Valor Añadido, que tendrás que pagar al comprar una casa nueva (IVA del 10%). El ITP o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se aplica en la compra de vivienda de segunda mano (entre el 4 y el 10% en función de tu Comunidad Autónoma).
- Garantía hipotecaria. Las hipotecas son préstamos con garantía hipotecaria. Esto quiere decir que la vivienda actúa como garantía del préstamo. Si no pagas, la entidad puede embargar la casa para saldar la deuda. Es más, si con la venta de la vivienda no se puede pagar toda la hipoteca, seguirías debiendo dinero al banco.
- Amortización anticipada y cancelación. Se refiere a adelantar los pagos de la hipoteca, bien de una parte del préstamo o del total. Todas las hipotecas incluyen una comisión por hacerlo. Si tienes pensado hipotecarte a largo plazo y pagar la hipoteca antes de tiempo, deberías consultar esa comisión.
- Subrogación. Una subrogación es el cambio de una de las dos partes de la hipoteca, el prestamista o el prestatario. Las hipotecas suelen incluir una comisión por subrogación que se cobra por cambiar de banco la hipoteca.
- Novación. Una novación es un cambio en las condiciones de la hipoteca para pasar de un tipo variable a uno fijo, por ejemplo.
😲 ¿Cómo funcionan de verdad las hipotecas?
El funcionamiento básico de una hipoteca es bastante sencillo y se limita a cuatro de los elementos que acabas de ver: el capital, el plazo, el tipo de interés y la cuota.
👉 Con una hipoteca, el banco te presta un dinero (Capital) a un tipo de interés concreto que tú debes devolver en periodo de tiempo marcado (el plazo). De la mezcla de esos tres elementos surge la cuota de la hipoteca. Es así de simple.
El error más habitual al valorar una hipoteca es centrarse en la cuota, que es lo que puedes pagar cada mes. Y ese dato es importante, pero no es el más relevante para ti porque en realidad depende del resto de variables de la hipoteca. La cuota es el resultado de aplicar los intereses sobre el capital que te han prestado teniendo en cuenta el plazo de devolución.
Para que lo entiendas mejor, para reducir la cuota mensual basta con ampliar el plazo de la hipoteca. A modo de ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 15 años, tu cuota será de 1.004 € al mes.
Y si sube el plazo a 30 años, se quedará en 591 € al mes, llévalo a 40 años y pagarás solo 492 € al mes.
Eso sí, a cambio, los intereses totales del préstamo se dispararán. Con el préstamo a 15 años pagarás 29.094 € en intereses totales y con el de 30 años la cifra será ya de 61.264 € en total, más del doble. ¿A 40 años? Los intereses serán de 84.446 €, más de la mitad del capital de la hipoteca.
Cuidado: puede que pagar más intereses (más plazo y menos cuota), te compense. Por ejemplo, si vas a usar ese dinero para invertirlo.
📊 ¿Cómo se pagan los intereses del préstamo?
Todos los préstamos cuentan con un sistema de amortización. En el caso de las hipotecas, el más utilizado es el sistema de amortización francés o sistema de cuotas constantes.
Este sistema se caracteriza porque es capaz de mantener las mismas cuotas durante toda la vida de la hipoteca, salvo en las hipotecas variables que puede cambiar al revisarse el índice de referencia. El sistema francés calcula la cuota en base al capital pendiente de amortizar y, en consecuencia, el pago de intereses se concentra en los primeros años de la hipoteca.
Así se vería de forma gráfica:
Si tienes dudas, solo necesitas ver el cuadro de amortización de cualquier hipoteca para comprobar cómo la parte destinada al pago de capital va aumentando con el tiempo y la de los intereses, disminuyendo.
Frente al sistema francés está el sistema alemán o sistema de cuotas decrecientes. Con esta fórmula, siempre amortizas el mismo capital en cada cuota y lo que sumas son los intereses que se calculan sobre el dinero que resta por devolver. El resultado es que las cuotas son mucho mayores al principio del préstamo.
Por último, existe otra fórmula poco extendida en España que se conoce como el sistema americano. Se basa en un tipo de amortización a vencimiento. Con este sistema, cada mes abonas principalmente los intereses del préstamo sin amortizar capital o amortizando muy poco.
Ese capital que no has devuelto lo pagarás en una última cuota final.
Cada sistema tiene sus ventajas y desventajas, pero no deberías calentarte la cabeza, porque todos los bancos españoles trabajan con el sistema francés.
Saber cómo devolverás la hipoteca puede ser útil si tienes pensado amortizar anticipadamente parte de la hipoteca. Es decir, si piensas adelantar dinero del préstamo. Con el sistema francés, el mayor beneficio lo obtendrás durante los primeros años.
🔑 ¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar casa?
La cifra mágica ronda un 30%-35% del precio de la vivienda que tengas en mente. Ese es el dinero que deberías ahorrar para poder comprar casa.
Este capital se divide entre la cantidad máxima que te financiará en banco y los costes adicionales de comprar la vivienda y constituir la hipoteca.
La mayoría de hipotecas financian hasta un 80% del valor de tasación o de compra de la vivienda (la menor de las dos cifras). En el mercado hay hipotecas al 100%, pero ni están tan extendidas ni se suelen conceder en las mejores condiciones.
La parte de los gastos adicionales la veremos en detalle a continuación, pero incluye tanto los impuestos por comprar casa (IVA o ITP) como otros gastos de notaría para firmar la compra venta y los gastos relacionados con la hipoteca, como la tasación de la vivienda.
🚨 Un error muy habitual que debes evitar es destinar todos tus ahorros para pagar la entrada de la casa. Siempre deberías dejar por lo memos un dinero como colchón de emergencia por lo que pueda pasar. ¿Cuánto? Por lo menos un mínimo de 2-3 meses de tus gastos fijos e ir aumentándolo después hasta alcanzar los 6 meses como mínimo.
🧱 ¿Cuánto hay que aportar en concepto de gastos?
La cantidad concreta dependerá de la casa que te quieras comprar y la hipoteca que constituyas.
Hay entidades que tienen gastos más elevados que otras. Por ejemplo, con la hipoteca Sin Mochila de MyInvestor no tendrás que abonar ningún gasto por constituir la hipoteca, ni siquiera el de tasación.
Estos son los gastos por la compra de la vivienda:
- IVA del 10% para casas de nueva construcción y del 4% para pisos de protección oficial y promociones públicas.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para compra de vivienda de segunda mano. Este impuesto depende de las comunidades autónomas y oscila entre el 4% de País Vasco de Madrid y el 10% máximo que se paga en Cataluña. Aquí puedes ver el listado completo.
- IAJD o Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sólo se paga cuando compras una vivienda nueva (entre un 0,5% y un 1,5%).
- Gastos de notaría para registrar la compra-venta de la vivienda. El coste dependerá del precio de la vivienda y oscila normalmente entre los 600 y los 1.000 euros.
- Registro de la vivienda en el Registro de la Propiedad, que también dependen del precio del inmueble y pueden ir desde los 250 hasta los 500 euros.
- Gastos de gestoría, que son opcionales y sirve para no tener que encargarte de ningún trámite. Depende de la gestoría, pero sumarán entre 300 y 500 euros más. Si compras con hipoteca, el banco te obliga a contratar gestoría.
Por otro lado, están los gastos de constitución de la hipoteca, aunque a día de hoy la mayoría corren a cuenta del banco. Los que tendrás que pagar tú son:
- Gastos de tasación de la vivienda, que sirve para la entidad conozca el valor de la vivienda y el dinero que te prestará. El coste de tasación depende de la entidad que realice la tasación, el tipo de vivienda y su precio. El coste oscila entre los 250 y los 600 euros. Como hipotecado, tienes derecho a escoger la tasadora, aunque lo normal es que el banco te ofrezca la suya.
- Comisión de apertura y estudio. Esta comisión cada vez es menos habitual, pero debes de estar atento a ella.
- Copia de tu escritura de la hipoteca, que tiene un coste residual.
Formalizar una hipoteca también incluye costes de notaría, AJD, gestoría e inscripción del préstamo en el Registro de la Propiedad, pero el banco es quien se encarga de abonar esos gastos de la hipoteca (desde 2019).
💰 ¿Por cuánto debería hipotecarme como mucho?
Como norma general, el gasto en la hipoteca no debería superar el 35-40% de tus ingresos por dos razones.
- Así dejas un margen de seguridad por si la hipoteca sube en caso de ser variable o si tus ingresos disminuyen por cualquier motivo. Imagina que te quedas en paro. El SEPE te pagará un 70% de tu base reguladora. Si apuras demasiado con la hipoteca, puedes verte en dificultades.
- Hay otros gastos en tu vida más allá de la casa. Centrar todos tus esfuerzos solo en comprar la casa y no dejar margen para nada más es una receta bastante directa para la infelicidad.
A partir de ahí, puedes jugar un poco con ese porcentaje en función de tus prioridades. Por ejemplo, si quieres ser propietario a toda costa o pagar cuanto antes la hipoteca y no te importa recortar en otras áreas de tu vida, como en ropa o viajes, por ejemplo.
🤑 Si vas justo o quieres darle un empujón a tu ahorro, aquí te dejo 45 trucos de ahorros que sí funcionan.
💶 Qué hipoteca me puedo permitir
La hipoteca que te puedes permitir no depende tanto de ti como del banco. Para decidir cuánto dinero te va a prestar el banco tiene en cuenta el valor de la vivienda y tu tasa de esfuerzo, que ilustra el porcentaje de tus ingresos que puede suponer la hipoteca.
Sobre el valor de la vivienda, financiará normalmente hasta un 80%. Sobre tus ingresos, limitará la hipoteca al 35% siempre que no tengas más deudas significativas.
A modo de ejemplo, si tus ingresos mensuales son de 1.500 euros, podrás pedir una hipoteca que tenga una cuota de 525 euros al mes.
A partir de ahí, puedes jugar con ese número para dar con el total de la hipoteca utilizando algún simulador hipotecario. Como ya te he explicado, la forma de tener una hipoteca más grande es aumentar el plazo del préstamo. Así conseguirás más dinero, aunque pagarás más intereses en total.
🕵️ ¿En qué fijarte para escoger hipoteca?
El fallo más repetido al valorar y elegir la hipoteca es poner el foco en los datos menos relevantes. Por ejemplo, pueden ser la cuota del préstamo o el coste inmediato a corto plazo de la hipoteca.
La compra de tu casa con hipoteca es una jugada a largo plazo. Ese préstamo te va a acompañar durante muchos años y por eso es mejor valorarlo bajo ese prisma: el del largo plazo.
Estos son los cuatro elementos en los que enfocarte:
- El coste a largo plazo. Es decir, ¿en cuánto vas a pagar en total por tu casa con ese préstamo?. Ese dato final es el más relevante y te ayudará a poner en perspectiva tu esfuerzo financiero y todos los elementos del préstamo. Calculando los intereses totales podrás conocer mejor el impacto de cada pieza, desde el tipo de interés que pagas hasta la duración del préstamo.
- El coste oculto de los productos bonificados. La mayoría de simuladores hipotecarios te dirán los intereses totales del préstamo, pero no el coste total de los productos bonificados. Los seguros de vida, de hogar e incluso fondos de inversión que te colocan con la hipoteca incluyen normalmente un sobrecoste frente a lo que encontrarás en el mercado libre, sobre todo cuando se trata de productos de inversión. Ahora han surgido las hipotecas sin añadidos, como la Hipoteca Sin Mochila Myinvestor.
- Si tu banco es de los que cambia sus condiciones (no las del préstamo, que están firmadas y no se pueden alterar), como la de los productos bonificados y la cuenta corriente. En el peor de los casos, puedes verte pagando comisiones de mantenimiento por la cuenta y mucho más por los mismos seguros. La forma de averiguar si un banco es de esos pasa por consultar en foros. Y por supuesto revisar año a año una vez contratados.
- Las condiciones del préstamo. Por supuesto, también debes valorar las condiciones del propio préstamo, empezando por el tipo de interés, comisiones de estudio y comisiones por amortización anticipada.
Al final, se trata de tener una visión de conjunto, de manera que puedas tomar una decisión informada, guiada por lo que a ti te interesa y no lo que te cuentan otros.
⏳ Qué plazo máximo debería contratar
La mayoría de bancos ofrecen hipotecas a 35 o 40 años como máximo, aunque no te dejarán terminar de pagar la hipoteca más allá de los 70-75 años, algo después del momento de la jubilación.
¿Cuál es el plazo idóneo por el que contratar la hipoteca? La verdad es que no hay una respuesta universal. Dependerá de tu situación económica y de tus prioridades.
Lo que sí debes tener claro es que con una hipoteca a largo plazo pagarás menos cuota, pero muchos más intereses. Por eso mismo hay quienes recomiendan hipotecas cortas, de no más de 15 años.
En realidad, yo pienso que depende tu situación y también de las condiciones de la hipoteca. Por ejemplo, si consigues una hipoteca a un buen tipo fijo puede tener sentido endeudarte a largo plazo. El motivo es que normalmente podrás conseguir un interés mayor invirtiendo ese dinero que no tienes que destinar a la hipoteca.
Una estrategia muy habitual a medio camino entre las dos opciones consiste en firmar una hipoteca larga, pero acompañarla de un plan de amortizaciones anticipadas para terminar de pagarla antes de tiempo. Esta estrategia tiene más sentido en hipotecas a tipo variable.
📈 Qué tipo de interés puedo conseguir
El tipo de interés de la hipoteca dependerá de varias cosas, pero principalmente de:
- La marcha de la economía y del tipo de interés del dinero que marque el Banco Central Europeo. Cuanto más bajos los tipos del BCE, menor será el tipo de tu hipoteca.
- Tu perfil financiero, que viene dado por tu nivel de endeudamiento, tus ingresos, su procedencia y estabilidad. Cuanto mejor perfil, más fácil será negociar.
- La política del banco y los objetivos de la oficina. Hay entidades que se prestan a negociar más que otras y te permitirán conseguir tipos más atractivos. Además, todos los bancos y sucursales tienen sus objetivos de contratación de hipotecas y pueden ajustar su oferta si están lejos de alcanzarlos.
🤔 Hipoteca fija o hipoteca variable, ¿cuál es mejor?
Con una hipoteca a tipo fijo pactas un tipo de interés que se mantendrá a lo largo de la vida de toda la hipoteca, mientras que con una hipoteca a tipo variable el tipo de interés se calcula según un índice de referencia (el Euribor) y un diferencial. El tipo de interés de la hipoteca se revisa o actualiza cada seis meses o un año para adaptarse a los cambios del Euribor.
Cada una de las dos opciones tiene sus ventajas y desventajas.
De forma muy resumida, las ventajas y desventajas de la hipoteca a tipo fijo son:
✅ Mayor seguridad. Pagas lo mismo todos los meses.
✅ Te permite planificar mejor tus finanzas.
❌ Intereses y cuota más elevada (normalmente).
❌ Periodos de amortización más cortos (puede ser una ventaja)
❌ Menor oferta y más vinculada a los tipos de interés.
❌ Comisiones más elevadas.
Por su parte, las ventajas y desventajas de una hipoteca a tipo variable son:
✅ Cuotas más bajas, especialmente al principio.
✅ Tipos de interés normalmente más asequibles.
✅ Plazos de amortización más amplios.
❌ Es más complicado planificar tus finanzas.
❌ Tu hipoteca puede subir, y mucho, como vimos en 2022-2023.
❌ Tienden a ser más caras porque los plazos de amortización son mayores.
Lo que debes tener en cuenta a la hora de elegir es que, la situación que vivimos en 2023-2024 donde la cuota de la hipoteca fija es más baja que la variable, no es lo habitual ni tiene mucho sentido. Puede responder a que los bancos estiman que van a bajar los tipos o que están dispuestos a perder dinero a corto plazo para ganar a largo o tener clientes atados a largo plazo.
Además de la hipoteca a tipo fijo y variable, en los últimos dos años han surgido con fuerza las hipotecas a tipo mixto. Esta modalidad empieza con una hipoteca a tipo fijo y después pasa a un tipo variable. El periodo a tipo fijo se puede negociar y varía según la entidad desde los 4 años hasta los 15 años.
Es un modelo que ofrece estabilidad a corto plazo y la posibilidad (ojo, posibilidad) de reducir después la cuota durante el periodo variable.
🧮 ¿Compensan siempre los productos bonificados?
Los productos bonificados de la hipoteca son productos que la entidad te ofrece contratar a cambio de reducir el tipo de interés del préstamo.
Ya no se llaman productos asociados a la hipoteca porque no es obligatoria su contratación y porque los bancos han querido cambiar su nombre para desvincularse de ese pasado.
Estos productos esconden un coste añadido enorme que no siempre compensa asumir. Y es que, muchos seguros tienen un sobrecoste enorme frente a lo que podrías contratar por tu cuenta. Un sobrecoste que puede superar el ahorro que consigues con la rebaja de los tipos de interés.
¿Cómo puedes calcular ese coste adicional? Para hacerlo y averiguar si te interesa contratar el seguro para pagar menos intereses, solo tienes que:
- Calcular la cuota de la hipoteca con y sin el coste de los seguros asociados.
- Pedir el coste específico de cada seguro, es decir, cuánto pagarás por la póliza de hogar y vida cada año.
- Calcular la diferencia entre el coste del seguro y lo que pagarás de más por la hipoteca sin su bonificación. Esa cifra es lo máximo que puedes pagar por un seguro para que te salga a cuenta.
- Buscar un seguro en condiciones similares y ver cuál sería su precio.
🧮 A modo de ejemplo, si la hipoteca con el seguro de hogar arroja una cuota de 500 euros al mes y la hipoteca sin bonificaciones la aumenta hasta los 525 euros, tu margen es de 25 euros al mes o 300 euros al año. Si encuentras un seguro de hogar por ese precio, te saldrá a cuenta frente al del banco.
Esa es la estrategia general para saber si convienen o no los seguros bonificados.
Si prefieres una hipoteca con 0 vinculaciones, tienes la que ofrece MyInvestor.
📌 ¿Y los productos financieros? Aquí es mucho más complicado averiguar el coste total, pero puedes probar a enfrentar el coste total o TER del fondo de inversión o fondo de pensiones frente a lo que pagarías con un fondo indexado, un plan de pensiones indexado o una cartera indexada con un roboadvisor.
🛡 ¿Es obligatorio contratar los seguros del banco?
No, puedes contratar los seguros con quien quieras, incluso el seguro de hogar, que es el único obligatorio con una hipoteca (en realidad, un seguro contra incendios).
Ninguna entidad que te haya ofrecido ya de forma firme una hipoteca puede denegártela si no contratas los seguros bonificados.
⚰️ ¿Qué hago con el seguro de vida la hipoteca?
De todos los seguros y productos relacionados con la hipoteca, hay uno especialmente interesante: el seguro de vida.
Básicamente, el seguro de vida se encargará de pagar la hipoteca si a ti te pasa algo. Por eso a las entidades les interesa mucho que lo contrates y a ti te puede interesar si tienes pareja o familia. La cantidad a asegurar será el capital que te reste de pagar de hipoteca.
La particularidad del seguro de vida de la hipoteca es que puedes vincularlo al préstamo o simplemente contratar un seguro por el importe que quieras. Si vinculas el seguro a la hipoteca, el dinero de la indemnización irá disminuyendo según vayas devolviendo el préstamo y, lo más importante, el beneficiario normalmente será el banco.
La ventaja de que cobre directamente el banco es que tus herederos no tendrán que pagar por ese seguro en el Impuesto sobre Sucesiones y, de esa forma, se saldará más deuda con menos capital asegurado.
🔎 Dónde encontrar las mejores hipotecas
Prestar dinero es el principal negocio y el leitmotiv de los bancos comerciales. Todos los bancos ofrecen hipotecas y tienen una estrategia para sus préstamos hipotecarios.
Desde las grandes entidades hasta las más pequeñas. ¿Dónde están las mejores hipotecas? Cualquier entidad puede tener la mejor hipoteca en un momento dado.
Con esto en mente, hay dos trucos para buscar hipoteca que sí suelen funcionar:
- Buscar opciones fuera del circuito habitual de la gran banca. Hay muchas entidades especializadas o no tan conocidas que pueden tener buenas ofertas en momentos puntuales. La forma de encontrarlas es con un bróker hipotecario, aunque después yo soy partidario de negociar de forma personal.
- Tratar de ir a sucursales más alejadas y a las menos concurridas, donde tendrás más margen de negociación y puede que mejores ofertas.
👌 Mejores trucos para negociar con los bancos
Para terminar con todo lo referente a buscar y encontrar la mejor hipoteca, ya solo queda la última parte y la que más puede costar: negociar con el banco.
Aquí mi consejo y mi forma de entender la negociación de la hipoteca es muy simple: ponte en la piel del banquero, porque esto va más de personas que de bancos.
Vas a negociar con otra persona con la que puedes empatizar a nivel personal, aunque no lo creas. La mejor forma de plantar la negociación es como un win-win en el que los dos salgáis ganando.
¿Cómo puedes hacerlo?
Todos los bancos y banqueros tienen objetivos que cumplir, algo que incluye la hipoteca. Plantéale que puedes ayudarle a conseguirlos, si él te ayuda con las condiciones del préstamo. Para mí, es la mejor estrategia para negociar tu hipoteca o cualquier otra cosa en la vida, que los dos salgáis ganando.
También hay otros trucos de negociación clásicos que te pueden ayudar a mejorar las condiciones del préstamo:
- Busca varias ofertas de diferentes bancos, que puedes utilizarlas como punto de partida de la negociación.
- Pide el precio de los seguros asociados y compara alternativas. Hay entidades donde estos productos se venden como un paquete cerrado, pero normalmente podrás adaptar algunas de las cláusulas y coberturas. Por ejemplo, puedes negociar reducir el capital del seguro de vida asociado a la hipoteca y contratar el resto por tu cuenta.
- Haz lo mismo con el resto de productos bonificados, tanto las cuentas corrientes como las tarjetas y, por supuesto, cualquier producto de inversión.
- No tengas miedo a preguntar y negociar. De hecho, haz todas las preguntas que necesites y deja constancia de todo por escrito porque, una vez cierres el acuerdo, lo que ponga en el contrato será lo que valga.
📝 ¿Es importante tener un plan para amortizar antes la hipoteca?
Muchas personas contratan una hipoteca a largo plazo con la idea de realizar amortizaciones anticipadas desde el minuto 0. ¿Tiene sentido hacerlo? ¿Es importante contar con este plan?
Lo cierto es que depende te tu estrategia y de tu plan financiero. ¿Es obligatorio pagar la hipoteca antes de tiempo? No. ¿Puede ser interesante hacerlo? Sí, para reducir los intereses totales que pagas por el préstamo.
La decisión dependerá, en buena medida, del miedo que te dé la deuda o de lo que moleste tener hipoteca.
A partir de ahí entrarían ya los factores financieros y los números. Adelantar el pago de la hipoteca te ayudará a pagar menos intereses por el préstamo, pero no tiene por qué ser la mejor decisión. Ahora entenderás por qué.
💰 ¿Cuándo merece la pena amortizar la hipoteca?
Salvo que quieras quitarte la hipoteca por un tema de salud mental, lo que debes preguntarte es ¿puedo usar ese dinero para invertir a un tipo de interés mayor que el del préstamo de la hipoteca? Si la respuesta es afirmativa, te puede compensar no amortizar e invertir en ese producto que te ofrece una rentabilidad mayor.
A modo de ejemplo, si el tipo de tu hipoteca es del 3% y con tus inversiones puedes obtener una rentabilidad del 5%, merecerá la pena invertir en lugar de amortizar la hipoteca.
Esa sería la regla de oro para decidir si amortizar o no hipoteca desde un punto de vista financiero.
🤔 ¿Es mejor amortizar plazo o cuota?
Si decides que quieres amortizar la hipoteca y adelantar su pago, la siguiente pregunta es: ¿amortizo cuota o plazo? La primera opción supone usar tu dinero para reducir la cuota y así pagar menos dinero cada mes, mientras que con la segunda lo que acortas es la duración del préstamo.
¿Cuál de las dos deberías elegir? Si quieres quitarte la deuda porque psicológicamente te pesa, tiene más sentido reducir el plazo. Seguir con la cuota más alta para obligarte a ir reduciendo más deuda y quitártela más rápido. Además, es la fórmula con la que más dinero puedes ahorrar.
Amortizar cuota reducirá tus gastos mensuales. Es una fórmula más flexible, pero supone un ahorro menor. Ahora bien, si amortizas cuota e inviertes ese dinero en un activo, tendrías lo mejor de cada mundo.
🏛 ¿Puedo cambiar la hipoteca de banco en cualquier momento?
Para terminar, si no estás a gusto con tu hipoteca o sus condiciones han quedado desfasadas, puedes cambiar tu hipoteca siempre que quieras. A este proceso se le conoce como subrogación hipoteca y lo único que necesitas es que otra entidad te presente una oferta que mejore la hipoteca que tienes.
La subrogación implica el pago de una comisión y por eso necesitarás enfrentar su coste al ahorro que obtienes. La mayoría de bancos cuentan con ofertas de subrogación porque les interesan los clientes con una hipoteca en curso que ya saben que pagan todos los meses.
Confío en que el artículo te haya ayudado 😉
Un abrazo,
Carlos
