Hay más de una forma de invertir tu dinero y construir una cartera de inversiones bien
diversificada. Urbanitae (y también Housers) y el crowdfunding inmobiliario son una forma diferente de apostar por este sector sin comprar vivienda para alquilar o hacerte partícipe de una SOCIMI. En este artículo quiero explicarte por qué me ha convencido para destinar parte de mi inversión a este vehículo (aunque ya sabes que mi inversión en inmobiliario suele ser directa).

🏘 Qué es Urbanitae

Urbanitae es una plataforma de crowdfunding española especializada en la inversión de grandes proyectos inmobiliarios. A través de Urbanitae cualquier inversor particular puede acceder a inversiones premium (como promociones inmobiliarias) del sector, normalmente fuera de su alcance, con cantidades pequeñas (desde 500 €).

Qué es el crowd-funding inmobiliario

Las plataformas de crowdfunding o inversión colectiva funcionan juntando el dinero de muchos pequeños inversores para que, entre todos, puedan acceder a inversiones que normalmente sólo están reservadas a los grandes inversores institucionales o los business angels. El crowdfunding comenzó en el mundo de la música y se expandió al de las start-ups.

Hoy en día se aplica a cualquier sector. Ahí es donde surge el crowdfunding inmobiliario como alternativa para quienes quieren invertir en vivienda pero no tienen dinero para comprar una casa o no quieren asumir ese tipo de inversión. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario juntan estos pequeños inversores para que puedan acceder a proyectos inmobiliarios de todo tipo, desde compra para alquiler, hasta reforma de pisos para venta o incluso promociones inmobiliarias de varios millones de euros a los que cualquier pequeño ahorrador nunca podría acceder por sí solo.

💼 Características de la inversión en Urbanitae

Ahora que ya tienes más claro el concepto de crowdfunding inmobiliario, vamos a ver cómo lo pone en marcha Urbanitae, empezando por las características de la inversión y de la plataforma.

Empresa regulada

¿Es seguro Urbanitae? Esta es la primera gran pregunta que siempre deberías hacerte al invertir en cualquier plataforma de crowdfunding.

En el caso de Urbanitae, es una empresa totalmente fiable. Para empezar, está regulada por la CMNV como plataforma de financiación participativa con el número 29.

Inversión mínima en Urbanitae

La inversión mínima por proyecto es de 500 €, por lo que si quieres invertir en Urbanitae, esta es la cantidad mínima que debes aportar. Si quieres diversificar para invertir en más de un proyecto tendrás que aportar 500 € más. En este punto se diferencia de Housers (en el que se puede invertir desde 50€).

Cuánto puedes invertir en Urbanitae

La inversión mínima es de 500 € y la máxima dependerá del tipo de inversor que seas. Y es que la inversión en crowdfunding está limitada por ley para el inversor de a pie. La regulación diferencia entre los inversores acreditados y los no acreditados.

El inversor no acreditado, que es como la plataforma te dará de alta por defecto, no puede invertir más de 3.000 € por proyecto ni más de 10.000 € al año. Para la suma anual se tiene también en cuenta la inversión en otras plataformas de crowdlending.

Liquidez: ¿Puedo recuperar mi dinero cuando quiera?

La respuesta es negativa. No puedes recuperar tu dinero en cualquier momento.

Cada  proyecto de Urbanitae cuenta con un plazo de inversión concreto que va desde los 16 meses hasta los más de 38 meses. Es decir, entre un año y medio y tres años normalmente. El dinero que inviertas en Urbanitae quedará retenido hasta que se cumplan esos plazos.

Es decir, no es una inversión “líquida” como sí lo puede ser la inversión en bolsa.

Esto es común en la mayoría de plataformas de crowdfunding que no cuentan con un mercado secundario en el que vender las participaciones en proyectos.

La inversión inmobiliaria como tal suele tener unos horizontes de inversión superiores a otras inversiones cortoplacistas y Urbanitae no deja de ser un reflejo de este estilo de inversión.

🏡 Cómo funciona Urbanitae

Urbanitae se dedica a poner en contacto a inversores con promotores inmobiliarios. Como plataforma de crowdfunding recibe propuestas de empresas del sector inmobiliario que buscan un socio inversor.

El equipo de Urbanitae las analiza y presenta a través de su plataforma las que considera más atractivas para el inversor y las que cree que pueden lograr los objetivos de financiación. En este sentido, para seleccionar a los promotores se tiene en cuenta su experiencia en otros proyectos, seriedad y solidez.

Cómo invierte en Urbanitae en cada proyecto

Los proyectos aprobados pasan a la plataforma o market place y los inversores la tienen disponible para invertir en ellos durante el plazo de inversión. Una vez se consigue el capital necesario (algunos proyectos se financian en menos de un día por la alta demanda de inversores), se constituye una S.L. (Sociedad Limitada), que es la que efectivamente invertirá en el proyecto.

A modo de ejemplo, si inviertes en 2 proyectos diferentes, tendrás participaciones en dos sociedades diferentes que ostentarán un porcentaje del proyecto.

Esta forma de operar compartimenta la inversión, haciendo que cada proyecto sea independiente del resto en caso de quiebra de la constructora, por ejemplo.

Cómo gana dinero Urbanitae

Una pregunta que siempre debemos hacernos. Es importante que no haya conflictos de interés y al mismo tiempo es clave que el intermediario (Urbanitae) sea rentable.

Urbanitae gana dinero a través de las comisiones que cobra a los inversores. En concreto, la comisión de Urbanitae es de entre el 5% y el 7% del importe total del proyecto (de lo que recauda en realidad) y está incluida en el objetivo de financiación.

En caso de que no se alcance este objetivo de financiación, la plataforma no cobraría nada y, además, devolvería el dinero a los inversores.

Este modelo es un win-win (siempre me gusta este modelo) para todas las partes involucradas:

  • Urbanitae. Gana a través de la comisión que cobra y, además, ayuda a generar empleo.
  • El promotor inmobiliario. Gana porque consigue financiación para su proyecto a coste mucho más reducido que si acudiese a los cauces tradicionales como la banca.
  • Tú como inversor. Porque puedes acceder a un tipo de inversión, la inmobiliaria, en la que no podrías entrar de otra forma por el alto coste inicial (sobre todo en el caso de promociones inmobiliarias, seña de identidad de Urbanitae). Además, con una buena rentabilidad estimada. Esta es una de las ventajas del crowdfunding inmobiliario para el pequeño inversor.

En resumen: en mi opinión el modelo de negocio de Urbanitae es justo e interesante para el inversor y además es un modelo que le permite ganar lo suficiente para cubrir sus costes. Y de hecho después de su primer año Urbanitae ya ha conseguido ser rentable y por tanto sostenible en el tiempo.

🆚 Diferencias entre Urbanitae y Housers

La forma en la que gana dinero Urbanitae es una de las diferencias con otras plataformas del sector como Housers, que empezó con un modelo de negocio similar pero con el tiempo ha ido cambiado hacia otro totalmente diferente.

En sus inicios, Housers destacó por ofrecer la primera plataforma de crowdlending puramente española. Su funcionamiento era muy similar al que tiene hoy Urbanitae y que puedes ver más abajo. A partir de ahí, la empresa fue diversificando su modelo de negocio con opciones tan dispares como un mercado de arte. Entre sus avances positivos se incluye un mercado secundario donde en teoría puedes vender las participaciones de los proyectos que quieras abandonar, que sin embargo rara vez encuentran comprador.

A día de hoy, el modelo de negocio y el funcionamiento de Housers es totalmente diferente a lo que plantea Urbanitae. De hecho, la principal actividad de Housers a día de hoy ni siquiera es el crowdfunding inmobiliario, sino más bien el crowdlending. Es decir, los préstamos a promotoras y empresas a un tipo fijo y no la entrada en el capital de los proyectos inmobiliarios. En otras palabras, que te conviertes en prestamista en lugar de en propietario.

Este simple cambio modifica la forma de evaluar proyectos, promociones y riesgos y está detrás de que se haya disparado el número de proyectos fallidos en la plataforma Housers y del retraso en los pagos a sus inversores. Tanto es así que hay incluso una asociación de inversores afectados por Housers que han interpuesto diferentes demandas contra la plataforma Housers.

Entre sus quejas están la opacidad en las operaciones, algo por lo que la CNMV ya multó a Housers, además de por realizar operaciones para las que no tenía licencia. De hecho, estuvo operando sin licencia hasta que la obtuvo en 2015.

En definitiva, el modelo de negocio de Housers y su funcionamiento es más complicado que el de Urbanitae y menos transparente. Eso sí, cuentan con un trabajado marketing y la ventaja de llevar años en el sector.

Ventajas para el pequeño inversor

¿Por qué invertir en Urbanitae? Los puntos fuertes de Urbanitae son:

  • Diversificación de tus inversiones. Estás añadiendo la inversión inmobiliaria (y más concretamente promoción inmobiliaria normalmente) a tu cartera.
  • Conocimiento y experiencia. Hay una gestión profesional detrás de la plataforma, lo que supone una cierta garantía de que tanto promotores como promociones saldrán adelante en las condiciones que indican.
    Personalmente me da bastante miedo recomendar algo sin conocer quién hay detrás y sin probarlo yo mismo. Por eso hice una visita al equipo de Urbanitae en sus oficinas de Hermosilla en Madrid. A pesar de que personalmente solo conozco a Diego Bestard (co-fundador) y Jorge, su analista de inversiones, me llevé buenas sensaciones de la visita y creo que el equipo es profesional, con experiencia y, quizá lo más importante, con sentido común.
  • Acceso a promociones que de otra forma estarían fuera de tu alcance. Esta es una de las ventajas generales del crowdfunding y más en sectores como el inmobiliario, donde una promoción ronda los 2-3 millones de euros o más.
  • Apalancamiento. En los proyectos suele haber una parte de financiación bancaria que “apalanca” tu inversión. Esta es una de las claves de la alta rentabilidad estimada. Los proyectos suelen tener alrededor del 50% de préstamo hipotecario (normalmente préstamo promotor) lo que aproximadamente dobla la rentabilidad que obtendrían sin financiación.
  • Ahorro de tiempo y sencillez. Puedes valorar una promoción de forma relativamente rápida, sabiendo que si está en la plataforma ha pasado un proceso de cribado previo (aunque cuidado, la responsabilidad es siempre tuya).

Riesgos de invertir en Urbanitae

Como toda inversión, Urbanitae tiene sus ventajas, pero también una serie de riesgos. El más claro es que el proyecto en el que has invertido puede no llegar a buen puerto y perderás buena parte de la inversión e incluso el total.

En concreto, las desventajas y riesgos de Urbanitae son:

  • La inversión no es líquida. El plazo de inversión es largo y no podrás recuperar el dinero hasta la finalización del proyecto salvo que consigas vender a otra persona tu participación en la Sociedad Limitada creada para invertir y el resto de socios lo aprueben.
  • Siempre existe un riesgo urbanístico y de mercado, que dependerá de la zona en la que inviertas. El tradicional riesgo del promotor inmobiliario era el siguiente: compraba un suelo y comenzaba a construir con la esperanza (y la avaricia) de vender en 2-3 años (lo que suele llevar la construcción) viviendas que además serían más caras cada año. Esto ocurrió mucho en los años del boom inmobiliario. Y el gran problema fue el tiempo: en 2-3 años la situación puede cambiar muy rápido.

    Sin embargo a día de hoy es muy complicado que ocurra esto. Me explico: los bancos ya no financian la compra de suelo (el promotor al menos debe tener comprado y pagado el solar). Y tampoco financian la construcción de las viviendas a menos que un porcentaje alto (50-70%) esté ya vendido sobre plano.

    Así que en eso debes fijarte sobre todo: ¿tiene ya el promotor vendidas bastantes viviendas? Si es así, el riesgo se reduce bastante.
  • Riesgo de sobre-costes. Si has validado el primer riesgo (no tener vendida una parte de la construcción) entonces el siguiente riesgo que puede haber es este: que los trabajos de construcción cuesten más de lo previsto. En general el promotor pone cláusulas al constructor y está atento para que no surjan imprevistos durante la construcción, y no es frecuente que haya grandes desviaciones pero el riesgo está ahí.

⚡ Cómo darte de alta en Urbanitae

Abrir tu cuenta en Urbanitae es muy sencillo y puedes hacerlo totamente online, sin necesidad de enviar ningún documento físico ni de desplazarte a ningún lugar.

Qué necesitas para darte de alta

  • Conexión a internet.
  • Tu DNI, ya que durante el proceso te pedirán una imagen de tu documento por ambas caras.
  • Tus datos bancarios o tu tarjeta de crédito para ingresar fondos en la plataforma.

El proceso de alta en 7 pasos

Darte de alta en Urbanitae te llevará 10 minutos. El proceso para abrir una cuenta en la plataforma de crowdfunding inmobiliario se divide en 7 pasos, incluida la validación del email y el envío de fondos.

Nada más acceder a la zona de registro te preguntará qué tipo de inversor eres. Podrás elegir entre particular o empresa.

A continuación deberás rellenar tus datos de acceso con el nombre, apellidos, número de teléfono, email y contraseña. En otras palabras, lo mismo que en cualquier otra plataforma de inversión.

En el siguiente paso hay que poner los datos personales con el número del DNI.

El cuarto paso es el que más tiempo te llevará. Aquí debes enviar una imagen de tu DNI.

Tras enviar tu DNI llegarás al final de proceso de alta en la web y tendrás que revisar el email, donde recibirás un correo para verificar el email que has dado.

Una vez lo hagas, Urbanitae tarda hasta un día laboral en validar la información.

Tras este periodo, tu cuenta estará activa y ya solo tendrás que entrar en ella para empezar a invertir. Antes de hacerlo, es recomendable que rellenes tu perfil con datos como tu domicilio y tu estado civil. Si estás casado en régimen de gananciales, la propia herramienta te pedirá los datos del cónyuge.

Además, al hacerlo la herramienta te recordará con el siguiente disclaimer que hay dos tipos de inversores particulares, el acreditado y el no acreditado:

He sido advertido de los riesgos de invertir en los proyectos y manifiesto que el total de mis inversiones en proyectos publicados por el conjunto de plataformas de financiación participativa no supera ni superará los 10.000 euros en plazos de 12 meses. 

Por defecto te darás de alta como inversor no acreditado y si lo deseas, podrás acreditarte más adelante.

Cómo ingresar dinero en Urbanitae

Para terminar y empezar a invertir en Urbanitae sólo queda poner dinero en la cuenta. La aportación inicial debe ser de  por lo menos 500 €, aunque puedes aumentar esa cantidad si lo deseas. Puedes aportar dinero a tu cuenta mediante transferencia o con la tarjeta de crédito.

Si optas por transferencia, desde la plataforma avisan que pueden tardar hasta dos días en llegar los fondos a tu cuenta. Con la tarjeta bancaria el movimiento es inmediato, pero también te cobrarán una comisión del 1% si es una tarjeta de la CE y del 3,08% si no lo es.

📈 Cómo invertir en Urbanitae

Terminado el proceso de alta llega el momento más interesante, invertir en los proyectos inmobiliarios de Urbanitae. La aportación mínima a cada proyecto es de 500 € y la máxima dependerá del tipo de inversor que seas.

Cuando inviertes en un proyecto de Urbanitae, lo que haces es comprar participaciones de una Sociedad Limitada, que es la que entra a gestionar las promociones (se convierte en socia junto con el promotor original) . Como inversor, recibirás los beneficios que genere esa sociedad.

Tipos de proyectos en Urbanitae: renta o plusvalía

Urbanitae trabaja con dos estrategias de inversión diferentes, aunque en ocasiones pueden combinarlas. Estos tipos de proyectos coinciden con los clásicos de la inversión inmobiliaria: rentas por alquiler y plusvalías por venta.

👉 Rentas por alquiler. En estos proyectos el objetivo es comprar, reformar y alquilar el inmueble en cuestión. En el apartado residencial, Urbanitae trabaja tanto el alquiler tradicional como el vacacional, mientras que en el apartado comercial e industrial, priorizan los alquileres a largo plazo.

👉 Plusvalías. Esta estrategia pasa por comprar (promover), construir (o reformar) y vender. Esta estrategia permite obtener rentas de forma más rápida y es la más habitual dentro de Urbanitae, que también incluye promociones en construcción dentro de la misma. Personalmente la estrategia que elijo en la plataformas es esta y en concreto la promoción inmobiliaria.

A lo largo de su primer año de vida la compañía ha financiado 17 proyectos.

Qué rentabilidad puedo obtener

La rentabilidad varía en función del proyecto. El beneficio bruto objetivo de Urbanitae es de entre un 13% y un 18% para un plazo de inversión 12 y 36 meses.

En el caso del alquiler, se buscan rentabilidades brutas de entre el 4% y el 7% sobre el coste de inversión, incluida la reforma y compra del inmueble.

En cualquier caso, dentro de los datos clave de cada proyecto podrás ver la rentabilidad estimada por el equipo de Urbanitae.

Qué datos puedo ver de cada proyecto

Urbanitae traslada toda su experiencia en el sector inmobiliario a las fichas de cada proyecto. Esto se traduce en una gran cantidad de información para el inversor realmente interesado en saber dónde está invirtiendo su dinero y un resumen práctico para quienes se fíen del criterio de la plataforma y sólo necesiten datos básicos de la inversión.

Este resumen incluye también el estado del proyecto y cómo marcha la captación de fondos 👇👇👇

Puedes incluso hacer una estimación de cuál sería tu beneficio en función del capital que inviertas.

Más allá del resumen, Urbanitae completa las fichas de sus proyectos de inversión con datos del promotor, la ubicación del proyecto y los documentos de cada paso que se han dado (planos comerciales, nota simple del catastro, informe del promotor, precios de venta y resumen económico).

Si no quieres bucear entre toda la documentación, hay también un apartado de “Números” que resume esta información. Aquí puedes ver un ejemplo 👇👇👇

Si quieres, una vez registrado, vas a tener toda la información para decidir en qué proyecto invertir y en cualquier caso, todos los proyectos de inversión que llegan a la plataforma han sido concienzudamente estudiados por Urbanitae. De hecho, este trabajo de criba es el que hace que tenga menos oferta de inversión que otras plataformas como Housers.

¿Cómo puedo ver toda la información de los proyectos?

La plataforma es privada y los documentos de cada proyecto solo son accesibles para inversores registrados en Urbanitae. Esto tiene cierto sentido para que cualquiera no “eche un vistazo” a información potencialmente sensible. Al fin y al cabo, estamos hablando de “planes de negocio” (promociones inmobiliarias)

¿Qué pasa si un proyecto no consigue la financiación?

Si un proyecto no consigue cubrir la financiación que busca, Urbanitae puede ampliar el plazo para cubrir el objetivo u optar por devolver el dinero a los inversores. En cualquier caso, la comisión de la plataforma sólo se cobrará una vez se haya cubierto el objetivo de financiación del proyecto. Hasta la fecha esto no ha ocurrido con ningún proyecto y el objetivo de financiación suele cubrirse en pocos días.

Cuándo recibirás el beneficio de tu inversión

Los beneficios de tus inversiones los recibirás como un dividendo de la Sociedad Limitada en la que inviertes.

El momento en el que empezarás a cobrar depende del tipo de proyecto en que inviertas. En el caso de la estrategia de rentas, cobrarás un dividendo mensual por el alquiler, además de las posibles plusvalías cuando se venda el inmueble.

En el caso de la estrategia de plusvalías, recibirás los dividendos cuando el proyecto llegue a su fin y se vendan las casas en construcción o reformadas.

¿Y si quiebra la promotora o Urbanitae?


Una pregunta difícil pero importante de aclarar. Al invertir de forma compartimentada en cada proyecto a través de una Sociedad Limitada, en caso de quiebra de Urbanitae, la promoción seguiría adelante normalmente.

Si es la promotora la que quiebra, desde la plataforma aseguran que cuentan con un protocolo de actuación para estos casos. En este escenario, es fácil que tanto la rentabilidad del proyecto como los plazos cambiasen, pero sería complicado perder todo el capital.

Fiscalidad de las inversiones en Urbanitae

¿Cuántos impuestos hay que pagar por invertir en Urbanitae? Desde un punto de vista fiscal, al invertir en Urbanitae estás invirtiendo en una sociedad que reparte un dividendo, que es lo que tú cobras como inversor.

En este sentido, ese dividendo tiene la consideración de rendimiento de capital mobiliario en la declaración de la renta. A efectos prácticos, pagarás entre un 19% y un 23% de impuestos en el IRPF por la inversión dependiendo de la marcha del resto de tus inversiones. Esta es la escala actual de las rentas del ahorro en la declaración de la renta:

  • Ganancias hasta 6.000 € – 19%
  • Ganancias entre 6.000 € y 50.000 € – 21%
  • Ganancias superiores a 50.000 € – 23%

El principal inconveniente fiscal de la inversión en Urbanitae es que, al considerarse un rendimiento del capital mobiliario, no podrás utilizarlo para compensar pérdidas o ganancias derivadas de la venta de acciones o fondos de inversión de manera general. Sin embargo, sí que podrás compensar un máximo de un 25% de las ganancias de los rendimientos de capital mobiliario con las ganancias y pérdidas patrimoniales al sumar las rentas del ahorro en el IRPF.

Mi Opinión sobre Urbanitae

La verdad es que soy bastante escéptico con las nuevas plataformas y formas de invertir. De hecho todo lo que suena a crowd– o crypto es algo que mi mente rechaza de inicio.

Suelo pensar que invertir de forma automática parte de tus ingresos todos los meses en fondos indexados es lo que necesita el 99% de la gente.

Sin embargo debo decir que la iniciativa de Urbanitae me parece buena y que realmente aporta valor al pequeño inversor español. Ofrece proyectos interesantes, apalancamiento sensato y una rentabilidad atractiva.

Por eso abrí una cuenta con ellos a principios de 2020 y aunque de momento los proyectos no han dado frutos (tardan entre 12-36 meses) mi opinión es bastante buena. Me parece gente seria, profesional y con sentido común.

Las opiniones de los inversores de Urbanitae sobre la plataforma en trustpilot son francamente buenas (más de 80 reviews y 4,6/5 de nota media).

Actualizaciones: iré actualizando el artículo conforme avancen los proyectos y pueda hablar de rentabilidades reales finales conseguidas.

Y por supuesto si tienes más datos, puntos de vista o preguntas, haz un comentario aquí abajo y así mejoraré el artículo 😀

Mi cartera inmobiliaria: por si te lo estabas preguntando, no he dejado de invertir por mi cuenta en inmuebles. De hecho me sigue pareciendo una inversión muy interesante. Urbanitae simplemente complementa (menos del 5% de mi cartera inmobiliaria) mi estrategia de inversión inmobiliaria principal permitiéndome una exposición a la promoción inmobiliaria.

Un abrazo fuerte,

Carlos