Hay 7 ventajas que hacen a la inversión inmobiliaria única entre todas las posibles inversiones. En este artículo te desvelo las 7 ventajas por los por que la inversión inmobiliaria me encanta.
😍 Ventaja nº1: Es un activo único.
Fíjate. A diferencia de las acciones, por ejemplo, si hablamos de las acciones de Telefónica, en la que una acción es exactamente igual a las otras 50.000 millones, en los inmuebles, cada activo es único. No hay dos iguales. Cada ciudad es distinta, cada barrio es distinto, cada calle es distinta, cada edificio es distinto e incluso en un mismo edificio cada vivienda es distinta. Cada una tiene una altura, o unos vecinos, o una orientación diferentes.
Y por tanto es muy difícil estandarizar.
Por eso hay ineficiencias en el mercado que podemos aprovechar como inversores. En otros mercados como la bolsa, donde hay información casi perfecta, esto es mucho más complicado.
Fuente: mindfullyinvesting.com
Si comparamos el crecimiento del valor de la inversión en el S&P 500 con el de los inmuebles a lo largo del tiempo, podemos ver que las viviendas, además de generar ingresos por alquiler, tienden a ser más estables y menos afectadas por los cambios en la economía. Los vaivenes en la bolsa no los puedes controlar tú, habrá momentos en que obtengas una gran rentabilidad y otros en los que caerá rápidamente, en cambio, aunque también varía el valor de las viviendas, lo hace de forma más lenta y controlada.
Además de que cada inmueble es único, cada inversor es diferente y cada uno tiene una forma diferente de gestionar sus inquilinos y sus gastos.
Esto hace que la inversión dependa mucho de nosotros, a diferencia de otras inversiones como la bolsa, donde el poder de influencia que tenemos como pequeños inversores es prácticamente cero.
En inversión inmobiliaria no tenemos a quién culpar, porque nosotros hemos decidido comprar esa vivienda a ese precio, nosotros hemos decidido alquilar a ese inquilino o manejar los contratiempos de esa u otra forma. Esto, la capacidad de controlar la situación, hay a quien le encanta, como a mí, y por eso invierto en inmuebles. Y hay a quien le da pánico y por eso prefiere no invertir en inmuebles.😉
| Ventajas de la inversión inmobiliaria |
|---|
| Inversión tangible: lo puedes ver, tocar. |
| Posibilidad alquilar en diferentes modalidades: tradicional, habitacional, temporal, vacacional, etc. |
| Incrementa su valor con el tiempo. |
| Mix renta/apreciación |
| Posibilidad de seleccionar ubicación según prefieras. |
| Selección tipología: pisos, oficinas, garajes, locales, etc. |
| Es un negocio asegurable |
| Se puede financiar |
| Genera flujo de caja |
| Generas más patrimonio con el tiempo |
🗺️ Ventaja nº 2: Es un mercado local.
Además de que cada inmueble es único, el mercado inmobiliario tiene la peculiaridad de que es un mercado muy local. Dentro de una misma ciudad, dos barrios pueden tener situaciones de mercado radicalmente opuestas. Incluso en un mismo barrio, una calle puede ser fantástica y dos calles más allá, puede haber una calle conflictiva.
Atlas de distribución de Renta de Hogares. Fuente INE
Incluso acercándonos más, dentro de una misma calle puede haber edificios o fincas geniales y haber uno problemático.
Atlas de distribución de Renta de Hogares en Madrid. Fuente INE
Existen multitud de herramientas que te pueden permitir saber cómo es una ciudad o un barrio. Puedes ver desde el nivel de vida ( o la renta per cápita) de las personas que viven en una zona hasta el aspecto que tiene una calle o el aspecto del edificio de un piso en el que estés interesado usando el Google Street View, ¡y todo esto sin salir de casa!. Aun así, siempre recomiendo visitar la zona y ver qué sensaciones te da e incluso hablar con algún vecino. El ambiente de una comunidad no lo vas a poder ver desde tu ordenador.
Esto, de nuevo, hace que los inversores bien informados y con ganas de aprender sobre las zonas, tengamos una ventaja sobre el resto.😊
💰 Ventaja nº3: Apalancamiento.
Pero si hay un motivo por el que me gusta la inversión inmobiliaria es que la mayor parte del dinero no la pongo yo, sino que lo pone el banco.
Esto es la deuda buena, que sirve para financiar nuestras inversiones, y es el principal motivo por el que invierto en inmuebles.
Porque es la mejor manera que conozco de usar el dinero de otros, la financiación, para construir mi patrimonio y generar cashflow mes a mes sin poner mucho de mi bolsillo.🤑
👍 Ventaja nº 4: Es simple. El modelo es fácil de entender.
Otra cosa que me gusta de los inmuebles para alquilar es que es un modelo simple. Lo entiende hasta un niño. Compras y alquilas cobrando una renta cada mes.💶
Y esto, aunque parezca evidente, es precisamente la clave para que el banco nos financie. Porque no es difícil de entender.
No le estoy hablando de que voy a montar un negocio de minería de criptomonedas con el que me va a ir genial y que necesito el dinero. Si haces esto, el banco, por muy bien que pueda sonar sobre el papel o sobre la Excel, no lo va a entender y no lo va a financiar.
📊 Ventaja nº 5: Es estable. Es predecible.
Hay algo que creo que muchas personas, muchos inversores o aspirantes a inversores no valoran suficientemente de la inversión inmobiliaria para alquilar.
Y es que es muy estable, muy predecible.
Si hablamos de estimar qué va a pasar con un negocio o con unas acciones de una empresa cotizada, es algo realmente complicado. Esto hace complicado valorar cuánto podemos pagar por un negocio o por una acción, porque es difícil predecir el futuro.
Sin embargo, con los inmuebles para alquilar tienes prácticamente todos los datos de antemano:
Sabes por cuánto puedes alquilar el inmueble.
Sabes qué gastos vas a tener de comunidad, IBI, seguros.
Puedes estimar cuánto te vas a gastar en mantenimiento o cuánto tiempo estará vacía tu vivienda.
Sabes cuántos impuestos vas a pagar.
Sabes qué cuota de hipoteca te va a quedar.
Y por tanto te puedes hacer una idea muy precisa de qué beneficio o qué cashflow vas a tener.
Fuente: Registradores.org
Por lo general recomiendo financiarse con hipotecas a tipo fijo, así sabrás todos los meses cuánto te queda de beneficio (cash flow) una vez que restes la cuota de la hipoteca más los seguros respecto de lo que recibes de alquiler. Además estos últimos meses el euribor ha subido bastante por lo que las hipotecas variables se han incrementado mucho reduciéndose la rentabilidad. Piensa que una hipoteca se puede pedir a 25, 30 años o incluso más y puede variar mucho el mercado durante tanto tiempo.
Por supuesto esto no va a coincidir al 100% con la realidad final, pero se va a parecer mucho.
Y esto sólo ocurre con los inmuebles. Así que aprovéchalo para hacer buenos análisis. Eso te distinguirá de la mayoría de ahorradores que solo buscan comprar el piso donde ellos vivirían.🏡
📈 Ventaja nº 6: Es escalable.
Todos los motivos que te he dado hasta ahora (1- cada inmueble es único, 2- mercado local, 3- apalancamiento, 4- simplicidad, 5- estabilidad) realmente se quedan por debajo de este. El sexto motivo por el que encantan los inmuebles es que este modelo es escalable.📈
Fuente: Registradores.org
Según la web de registradores.org la cuota media hipotecaria en España es de 735 euros. Por otro lado según el informe de Adecco Group Institute el salario medio en España es de 1981 euros, por lo que el ratio de endeudamiento se situaría en el 37 % (que se obtiene de dividir la cuota de 735 euros entre el sueldo medio). Uno de los factores que mira el banco es precisamente que el ratio de endeudamiento se sitúe por debajo del 30% o como mucho, para determinados casos, en el 40%.
No serviría de mucho si solo podemos comprar uno o dos inmuebles porque difícilmente vamos a conseguir la libertad financiera con uno o dos pisos.
Lo bueno es que podemos replicar la inversión en un piso y comprar 2, 3, 4, 10, 20 o los que queramos.
En este punto sé que más de uno estará levantando la ceja y desconfiando de esto porque tenemos la creencia de que el banco no nos dará más de una o dos hipotecas.😲
Pero como siempre, eso depende de tu conocimiento y tu forma de invertir, exponer, argumentar, negociar y convencer a los bancos. No es la idea de este artículo entrar en detalle de cómo conseguir esto, pero puedo decirte que tengo alumnos con decenas de hipotecas, yo mismo tengo más de 1, 2 y 3 hipotecas y la persona que conozco que más tiene es 27 hipotecas.
Así que poder, se puede. 💪
🏠 Ventaja nº 7: Te permite ser creativo. Hay miles de opciones.
Y, por último, me encanta que la inversión inmobiliaria me permite ser creativo.🎨
Puedo comprar para alquilar o comprar para reformar o aportar valor y vender.
Dentro del alquiler, puedo alquilar la vivienda completa en larga estancia o también puedo alquilar por habitaciones o en turístico. Puedo alquilar con o sin muebles. Con o sin servicios asociados como limpieza y suministros. Puedo incluso alquilar sin comprar la vivienda, en la modalidad de rent to rent. Otra opción es convertir un local en una vivienda para alquilar e incluso puedo segregar una vivienda enorme que ya no tiene demanda en 3 o 4 apartamentos.
Conforme cambia la sociedad, cambia el mercado y cambian las necesidades, puedo ir cambiando mi modalidad de inversión. Y eso a mí personalmente me encanta y me hace sentir vivo y conectado con el mercado y el día a día.
🏁 CONCLUSIÓN
Te he contado los 7 motivos por los que a mí me gusta la inversión inmobiliaria.
Siempre van a surgir pequeños inconvenientes, deberás gestionar averías así como saber tratar a tus inquilinos. No requiere demasiado tiempo pero necesitas estar pendiente. Pese a eso, alquilar pisos tiene grandes ventajas y son la mejor manera de invertir tu dinero de forma menos arriesgada si sabes cómo hacerlo.
Un abrazo fuerte.
Carlos «mejor hecho que perfecto» Galán
