Cuando hablamos de las inversiones de la gente más rica podemos pensar en la bolsa, las acciones, más recientemente las criptomonedas y en los negocios en general, pero casi siempre hay inversiones inmobiliarias.
Te voy a contar en este artículo cómo tú también puedes hacerte millonario con inmuebles. 🏠
Lo primero de todo, estamos hablando de invertir en inmuebles, generalmente pisos, aunque también podrían ser casas, locales, garajes, edificios… Después alquilamos estos inmuebles por una renta mensual.
Antes de meternos en las matemáticas de cómo puedes ser millonario invirtiendo en pisos, te explico algunos conceptos importantes.
Si inviertes en inmuebles para alquilar estás aprovechándote de las 5 fuentes de rentabilidad que tienen estas inversiones y que las hacen diferentes de todas las demás como la bolsa.📊
Es esta acumulación de fuentes de creación riqueza lo que permite que el interés compuesto actúe, tu inversión crezca de forma exponencial, se genere el efecto bola de nieve y puedas hacerte millonario en solo una generación.
Las 5 fuentes de rentabilidad en la inversión inmobiliaria
💸 Fuente nº 1: Cashflow
Cuando compras viviendas y las pones en alquiler, generas ingresos todos los meses, de forma recurrente y estable. Si además lo haces de forma analítica y cuidando dónde pones tu dinero, incluso después de pagar todos los gastos y pagar tu cuota del préstamo, te quedará un cashflow interesante cada mes.
Esta es la primera fuente de riqueza de las inversiones inmobiliarias siempre que tu modelo sea el de conseguir rentas semipasivas mes a mes.
Es el dinero que queda en tu bolsillo a final de cada mes.
🏛️ Fuente nº 2: Capital amortizado
Además de pagar todos los gastos de la vivienda como la comunidad, el IBI, los seguros o el mantenimiento, lo bonito de este modelo es que tu inquilino también está pagando tu hipoteca. Cada mes tú pagas al banco la cuota de hipoteca, que incluye tanto los intereses como la devolución del dinero que te dejó.
Y cada mes que pasa, más parte de la vivienda es tuya, más ladrillos son tuyos, más m2 de esta casa son tuyos y no del banco. Y esto, aunque no lo veas en tu cuenta corriente, sí lo tienes en tu patrimonio.
Llegará un día en que tus inquilinos habrán ido pagando la vivienda entera y será 100% tuya. De hecho podrías venderla y habrás creado un patrimonio muy interesante sin haber puesto casi dinero.👍
📈 Fuente nº 3: Revalorización
Aunque a mí personalmente no me gusta mucho confiar en que mis inversiones se van a revalorizar, que van a aumentar de valor con el paso del tiempo, la realidad es que los activos inmobiliarios históricamente suben de precio al igual que los precios de toda la economía.
Hay inflación inmobiliaria.
De hecho en función del país, la ciudad, incluso el barrio y el momento del mercado o del ciclo del mercado, la vivienda puede subir mucho más deprisa que los precios generales.
☝️ Date cuenta también de que los precios de los alquileres también tienden a subir con el tiempo por lo que no solo se revaloriza tu inversión, sino que también aumenta tu cashflow y tu rentabilidad mensual.
💰 Fuente nº 4: Menos impuestos
Este es un punto que suele pasarse por alto cuando hablamos de inversiones inmobiliarias y que de hecho muchos inversores ni siquiera conocen o aprovechan.
Hay menos impuestos por varias vías:
- Tu impuesto por tener rentas inmobiliarias es mucho menor del que tienes por tu sueldo o por tus ingresos como autónomo.
Con tu trabajo puedes llegar a pagar casi el 50% en IRPF, mientras que con las rentas de alquileres, puedes tener una reducción del 50% e incluso más si alquilas en larga temporada y por tanto tu impuesto real es de menos del 20%. Y además no pagas sobre los ingresos, sino solo por el beneficio (ingresos – gastos). - Puedes deducir gastos.
Prueba a poner en tu declaración de la renta que has tenido que gastarte 100€ al mes para ir al trabajo y verás que recibirás una carta de Hacienda diciéndote que así no funcionan las cosas.😲
Sin embargo con los alquileres si puedes deducir la mayoría de gastos, incluida la amortización de tu inversión. - Dinero de hipoteca: el único dinero que no tiene impuestos.
Fíjate: en un país como España, y prácticamente en cualquier país del mundo, cuando recibes dinero, venga de donde venga y siempre evidentemente que sea legal, pagas impuestos.
– Sueldo: pagas impuesto sobre la renta
– Herencia o donación: impuesto sobre sucesiones o donaciones
– Ganancia por vender con beneficio unas acciones o un inmueble: impuesto sobre esa ganancia.
– Dividendos de un negocio: impuesto rendimiento capital mobiliario
– Cobro de rentas de alquiler: impuesto rendimiento capital inmobiliario
Sin embargo, cuando pides financiación recibes un dinero por el cual no pagas impuestos.🤑
De hecho inviertes ese dinero en comprar un inmuebles y aunque es cierto que pagas intereses, también recuperas dinero en forma de menor impuesto al poder deducir estos intereses.
Es otro de los beneficios ocultos de la deuda buena.
| Dinero recibido por | Impuesto a pagar |
|---|---|
| Sueldo | IRPF (Renta) |
| Herencia/ Donación | Impuesto de sucesiones o donaciones |
| Venta de acciones o inmueble | Ganancia patrimonial (IRPF) |
| Dividendos de un negocio | Rendimientos capital mobiliario (IRPF) |
| Rentas de alquiler | Rendimientos capital inmobiliario (IRPF) |
| Financiación (hipoteca o préstamo) | EXENTO 😉 |
🚀 Fuente nº 5: Apalancamiento
Te explico esto con un ejemplo práctico.
Imagina una vivienda que compras por 50.000 € y alquilas por 500€ al mes.
Ingresos anuales: 6.000€
Imagina que la compras al contado sin financiación.
Tu rentabilidad es de 6.000/50.000 = 12%. Nada mal.
Por cierto, esta no es la forma correcta de calcular la rentabilidad, en otro artículo te contaré más sobre esto, pero simplemente quiero que quede claro el concepto.😉
Ahora imagina que para comprar esa vivienda pones de tu bolsillo 10.000 €, aunque bajo mi punto de vista, si puedes y sabes, lo debes hacer con menos.
Vale, ahora veamos tu rentabilidad. Pides al banco los 40.000€ que faltan y te queda una cuota por hacer el número fácil de 200€ al mes. Total 2.400€ al año.
Ahora tu cashflow aproximado, aunque sé que no sería realmente así porque habría más gastos, pero sería de 6.000 – 2.400 = 3.600€
Tu rentabilidad es de 3.600 / los 10.000 € que has puesto de tu bolsillo = 36%.
Fíjate tu rentabilidad, solo por incluir apalancamiento, financiación, deuda buena, ha subido desde el 12 hasta el 36%. Se ha triplicado.
Por eso esta es la quinta fuente de rentabilidad en las inversiones inmobiliarias: usar deuda buena, es decir usar el dinero de otros (generalmente del banco, y normalmente en forma de hipoteca, aunque no necesariamente) para construir tu patrimonio y generar cashflow.
👀 Hay que hacerlo con cuidado porque el apalancamiento, como su nombre indica, apalanca o multiplica tus resultados. Si lo usas con cuidado y haces buenas inversiones, te hará millonario. Si lo usas sin tener en cuenta los riesgos, sin ser analítico, sin saber bien lo que haces, puede que tengas problemas.
Cómo estas 5 fuentes de riqueza te harán rico
🤑 La verdadera potencia de los inmuebles se despliega cuando se unen estas cinco fuentes de rentabilidad y continúas el camino, reinvirtiendo y adquiriendo nuevos inmuebles, con la ayuda del interés compuesto.
El proceso, de forma resumida es:
- Compras una vivienda y pones poco dinero de tu bolsillo.
- La alquilas, ingresas, pagas tus gastos y cuota de hipoteca y generas cashflow cada mes.
- Con este cashflow generado y con tus otros ahorros o ingresos, vas coleccionando nuevos activos (inmuebles).
- Estos activos se revalorizan y los alquileres van subiendo con el tiempo.
- Cada día, cada mes, cada año que pasa eres «más propietario» de esos inmuebles porque estás pagando la deuda. Bueno, en realidad tus inquilinos están pagando esa deuda («las viviendas se pagan solas»).
- Llega un punto en que el cashflow de tus inversiones cubre tus gastos y eres libre financieramente.
- Finalmente, tus inversiones están totalmente pagadas y tu cashflow es todavía mayor porque ya no tienes cuotas que pagar al banco y además has construido un patrimonio que te hace millonario.
En el gráfico puedes ver cómo aumenta el valor del inmueble gracias a la inflación (de manera exponencial). Al mismo tiempo la deuda pendiente se reduce hasta desaparecer. La diferencia es el patrimonio neto.
Si en vez de 1 inmueble, compramos 5 pisos en 5 años (una propuesta ambiciosa pero realista) con una inversión inicial de 90.000 € (18.000 € por inmueble), gracias al interés compuesto, gracias a la inflación (un 3% anual), gracias al banco (apalancamiento) y gracias a los inquilinos (pagan la renta), se puede multiplicar nuestra inversión por 19 veces, hasta 1.676.000 euros al cabo de 30 años. ¡Puedes hacerte millonario con los inmuebles!
🏁 Conclusión
Invertir en pisos puede hacerte millonario si combinas todas las fuentes de riqueza que generan los inmuebles. El tiempo es un gran aliado para conseguirlo pues tus inquilinos te pagan la renta mes a mes y al efecto de la inflación, lo que hace que tu patrimonio valga cada vez más. Si además, a parte de saber invertir bien, usas la deuda de la manera correcta, con el paso lo conseguirás. Eso sí, requiere de tiempo y no será de un día para otro.😉
Un abrazo
Carlos
